Chrissy 很難忘記她二十七歲時的那個清晨，當她從工地走出來，看到自己停在路邊的車有一圈利器刮出的劃痕，深可見鐵皮，走近能看到清晰的鑰匙孔印。她知道 「這是報復，是惡意報復。」當下，Chrissy 就報了警，其實她知道是誰弄的，是一位和她剛發生口角的塗防水層的工人。因為，Chrissy 在驗工時候發現浴室防水塗層未通過測試，要求工人返工才能結清他的工錢。但工人不僅不願返工，而且還要全額工錢，相峙之下工人以這樣的手段報復了 Chrissy。
Chrissy 很生氣也很無奈，那時的她剛進入建築行業不久，還處於磨合工人的階段。那一天，她從警察局出來，Chrissy 仰頭望天想着 「得！今天又是 Tough 的一天。」 於是，在給車報完保險後，Chrissy 開始尋找有檔期的工人來儘快再塗一次防水層，畢竟天大地大項目最大。一位新移民的華人女性想在澳洲這樣白人主流、白人保護嚴重，並且是男性眾多的建築產業里做出一番事業，她想光靠熱愛和勤奮肯定是遠遠不夠的。
在布里斯班建築市場低迷時，Chrissy 帶着她的公司來了
Chrissy 的公司 — Standen Building and Construction 剛來布里斯班不久，就趕上了一波疫情之後的建築公司倒閉潮。這導致 Chrissy 在布里斯班接的項目很多都是之前倒閉的建商轉接過來的。她提到一個最典型的項目，是布里斯班北區的一個大地大房的錯層建築。
事情開始於去年（2022年）年初，原本屋主與建商簽的建築項目價格是120萬澳幣，規劃在斜坡上建造一個錯層別墅，利用地勢，使其從前看是平層，從後看是兩層。可萬萬沒想到疫情的大爆發，使得建築成本急劇上漲。情況到底有多誇張？沖在行業一線的 Chrissy 說，「我們現在只能以月為單位報價。」 這個瞬息萬變的市場，「讓我們報價的有效期只有30天。因為30天之後，你就必須要重新核對價格，再次去詢問我們主要供應商，工人以及承包商的最新價格。」 而疫情之前建築項目一份報價的有效期是三個月，大約120天。因此，去年簽訂了120萬澳幣的建築合同價格，現在已經上漲到了今時今日的140萬澳幣，價格就這樣被建築工期的滯後給拖垮了。
類似這樣的情況拖垮了一波建商。提前簽訂的建築合同，疊加滯後的工期，再加上疫情突如其來下原材料、建築成本，甚至人力成本的快速上漲，導致很多建商虧本而不知自。我們給一位虧本的建商算筆賬，假如他在2020年三月份接下了一個建築項目，當時公司內部核實的建築成本約為80萬澳幣。
於是，公司簽訂了一份100萬澳幣的固定合同，並開始進行 DA 審批，而等待政府批文的過程需要3-6個月的時間。當他拿到政府批文開始動工時已經是十月了，然後開始施工，房子越複雜，施工的時間就越長。待整個施工結束時已經是差不多2021年底了。這時候，他把整個數據一拉，發現他的工期已經拖了一年，並且早就花超了建築成本，用掉了105萬澳幣。」
建築涉及方方面面，施工又是一個極具挑戰的過程，但對於 Chrissy 來說建築也是她最有成就感的地方。她說：「平地起高樓，建造一棟房子，然後看到客戶搬進去，這種成就感是無法言喻的。我在圖紙上所做的規劃是為了營造一個美麗而實用的建築，所以當這個建築落成，我可能比客戶都還要激動。」
市政府認可了 Chrissy 一張手繪的設計圖
Chrissy 成立建築公司已經8年了，做地產開發更能追溯到2010年。但其實她最初來澳洲學的是會計。2009年，她在阿德萊德讀研時，還在一直尋找會計工作，然而找工作的經歷卻非常不順利，她跑遍了家附近的會計事務所，敲門詢問是否有工作，哪怕是實習機會，但最終全部都了無音訊。
直到有一天，一次偶然的機會，Chrissy 和朋友看中了一個一分二的地塊。當時，阿德萊德的房地產市場非常冷清，買房買地不僅便宜還能還價。Chrissy 回憶道：「當時我們看中的地塊要價45萬澳幣，但我只用了36萬就買下了它。然後，我開始思考要怎麼建房，我在紙上設計了一座平層和一座兩層的房子，是我拿鉛筆在A3紙上手畫出來的。」
Chrissy 在2010年前沒有接受過澳洲專業繪圖的教育，她學的是會計。但就憑藉著她從小的繪畫基礎，以及家裡土木工程師長輩們的耳濡目染，她就自己買了比例尺開始畫，並將手繪的設計圖交給政府審核。很快，政府就批准了她的設計，在她那張手繪圖上蓋了戳。這是她人生中的第一張政府批文，非常有紀念意義，這個章像是一種無與倫比的認可，也深深地蓋進了 Chrissy 的心裏，成為她夢想開始的地方，標誌着她進入地產開發和建築行業的起點。
因為 Chrissy 發現自己真的很喜歡這個行業，她都有些廢寢忘食了。那種感覺就像是她看到了暗夜裡的一道閃電，照亮了她整個生活背景。她發現自己喜歡研究戶型，喜歡去政府報批，喜歡商議房屋的配套設施，這些在外人看來枯燥無味的文件，對她來說愛不釋手，非常有趣。她就像是得到了童年時念念不忘的玩具，整個世界突然變成彩色。於是在2011年完成會計研究生課程後，Chrissy 又開始重新入校學習「城市規劃」，深入了解政府審批和規劃的要求。2013年 Chrissy 因為業務需要又自己學了建築，拿到了執照。
她說 「有好幾年，我都是晚上自己在家研究，從 Council 網站開始入手，自己下載文件自己讀。最簡單地，比如說一塊地能蓋多大、前院後院能怎麼規劃，我都能讀的津津有味。」就是從最基礎的，政府網站上開始一點點的學習和了解，對一些人而言，這些無聊透頂的數據和乏善可陳的介紹，不同 Council 的不同規劃許可，可能是毫無意義的，但對 Chrissy 而言，它們璀璨耀眼，她一直都讀的如痴如醉。
開發、建築、項目管理，Chrissy 先後成立了三個公司
如果要用一個成語來概括 Chrissy 的創業之路，我們一定會選「順理成章」這個詞，她就像是上學一樣，上完小學上中學，上完中學上大學。一步一個腳印，處處都有跡可循。
作為開發商的Chrissy
2013年六月 Chrissy 成立了自己的公司，她專註於中小型開發項目，成為一名開發商。公司初始規模不大，項目只有幾千平方米的地，分割成了八個獨棟別墅，每個別墅大小約為四五百平方米。但相比於2010年初入行時，規模上升了一個層次，公司行為也開始走向成熟。Chrissy 坦言說：「我剛開始的主要投資方都是朋友。銀行貸款相較於當下來說也更為容易，基本上可以獲得 70%~80% 的槓桿。」
創業環境良好，身邊人都大力支持。天時地利人和，Chrissy 佔全了。於是，開發商 Chrissy 起航了。她說：「雖然現在有很多華人在從事地產開發，但我在2010年左右起步時，華人從業者並不多，很多都是意大利背景的開發商。」
談起開發， Chrissy 滔滔不絕。她說開發業務的基本步驟比較清晰：買下一塊地，通過規劃要求查詢，政府會面、跟規劃師商討等，根據土地基本用途獲得初步規劃設計意向，比如設計八個Townhouse、設計一棟公寓樓或者五個商鋪，等等。然後，在團隊成員如設計師、規劃師、土木工程師、水力工程師，等多方的合作下，通過一輪輪商討、調整審批方案，最終獲得相應的設計許可 DA。這是開發的第一步，也是開發過程中最核心的環節。
技巧在於如何拿到政府批文 DA。從理論上來說，一個百分之百合規的設計，未必是一個盈利的好項目。換個角度說，政府和開發商的關係亦敵亦友，他們有這不同的思慮，政府規劃的出發點裏結合了本地需求、生態環境、交通等諸多因素；而對開發商而言，在規劃要求的基礎上，他們還需要從成本、風險、周期等多角度綜合把控。所以，如何在規劃審批時，既能滿足政府規劃要求又能讓項目實現盈利，一場時間和成本的博弈就這樣拉扯開了。
這項博弈是 Chrissy 最大的強項，因為「一個好的批文能夠提升價值」是 Chrissy 的原話。她說：「政府規劃的文書都是按照一定標準編寫的。例如布里斯班政府對低密度住宅區有一項基本的指標是建築容積率不能超過 40% 。」 如果你找了一個中規中矩的公司，他們會告訴你，對於一個400平方米的地按照政府指標的 40% ，可以建一個160平方米房子，大概是一座標準三房兩衛一車庫的平層房屋。可是這樣的房子使用面積不大，市場價格也很有限。
Chrissy 就不會這樣理解這個指標。她說：「政府批文涉及到的指標非常綜合，遠遠不止這一兩個。如果你不了解這些指標，讀了政府批文也不會有太多思路。但如果深入了解融匯經驗後，你會考慮更多因素，比如周圍環境、隱私問題等。也許最後設計圖的容積率超出 40% ，建成的房子可以擁有更多的空間和更全面的居住體驗，也可以實現更好的銷售價格和利潤。」
Chrissy 的批文往往會超出容積率標準，達到 50% 以上，最多做到過 80% 。她說：「我們提供不同於傳統的房屋設計。土地成本地不斷上漲是當下的現實情況，很多人其實無法負擔大面積土地，這時候如何保障在土地比較小的情況下，依然讓人們居住的越來越寬敞？」Chrissy 的批文始終努力着要把建築面積儘可能的拉大一些，她要在原有傳統的設計上，再讓家裡多一個15-30平方米的工作室或者休息室。然後在美觀和實用並存下，增加一些功能性的空間。讓每一寸空間都服務於屋主，把家的溫度和生活的需求都裝進一份圖紙。
Chrissy 說：「這些工作技巧，是自己多年對設計規範深入理解中總結出來的靈感，在 Council 的批文和開發商的利潤之間找一個平衡點，用『以人為本』做設計的武器，設計出他們心中美觀、寬敞和舒心的好房子。」
作為建築商的Chrissy
時隔兩年後，Chrissy 又給自己加了一重身份 —— 建商。2015年，她成立了自己的第二個公司 Standen Homes。這是她獨立運營的公司，除了配套自己的開發項目外，還與其他開發商合作，同時也在為單獨的顧客提供建築配套服務。
成立建築公司的初衷，Chrissy 說：「是為了給自己開發公司的項目提供配套服務。」 因為在開發公司階段，Chrissy 發現外包的建築容易存在時間成本、選材和配色等方面的諸多限制，並無法體現項目中的設計理念。
尤其是對於住宅建築來講，設計是其靈魂，抓不住設計理念就呈現不出效果。
建築公司是要將批文和圖紙轉化為建築和家，不僅要能畫在紙上，而且也要建在地上。Chrissy 有一些建商沒有的優點在內裝的審美上。她說：「由於澳洲傳統建築行業以男性從業者為主，他們多是木工、水泥工等出身，和我的起點不同。同時我作為女性，對顏色材質等元素更敏感，我的眼前總會有一種家裝整體的呈現圖，覺得聰明的搭配會讓整個家獨樹一幟，風格鮮明。相信一點點小細節的體現就能立刻凸顯出品味。」
Chrissy 總會關注到這一點，她的設計理念是「根據業主喜好，量身打造定製的居住體驗」。她有着精心的構思，哪怕是一個衣櫥，她都會仔細想一想，想着根據你的使用習慣來進行一些個性化的設計。比如，她要根據你的身高和生活習慣來設計衣架位置，她會和你一起探討抽屜的大小、深度、內部是否需要做格子等問題。
再比如，Chrissy 發現客戶的習慣是會將衣服分為半身和全身掛，半身掛的空間上面需要安裝掛衣桿，下半部分做成柜子或抽屜。而對於全身掛的空間，她考慮到整體掛鈎的高度，在1.5米到1.6米的高度上做了一個掛衣桿。Chrissy 說：「不同的人有不同的使用習慣，有的人更喜歡掛高一點，有的人則更喜歡在下半部分掛東西。這細微的差別會是一個定製傢具和普通傢具之間巨大的區別。」
作為項目管理人的 Chrissy
時間再倒回到2017年的一天，在開發和建築領域已略有小成的 Chrissy ，突然收到悉尼合作方邀請，由於該項目進入了攻堅階段，開發商希望聘請有經驗豐富且可靠的項目經理負責和把關。
Chrissy 逐漸意識到，周圍同行朋友在項目進度和方向上需要幫助。有的人有土地，但他們不知道可以設計成什麼產品；有些人知道可以用作什麼用途，但他們不知道該找誰來設計、找誰來檢測洪水，等等。於是，2018年 Chrissy 通過市場的反響和對客戶對她的需求，成立了項目管理公司。
Chrissy 覺得市場之所以有這一類的需求，是因為他們很難在市面上找到經驗豐富且能站在開發商出發點的項目經理。「我的經驗到目前為止覆蓋了澳洲的三個州。」 而且開發和建築給她的經驗積累是豐厚的。比如，項目管理的第一步也是政府規劃，它會直接決定土地的價值和開發潛力。
比如，我們常見的情況，當看到鄰居的七百平方米的土地能夠拆分建造兩個房子，可能我們會認為自己的土地也能夠進行相同的操作，按照鄰居的市場價格購買了旁邊的土地。然而，政府規劃、土地尺寸、面寬、進深、樹木和洪水等因素都會影響土地的開發潛力和價值。因此，即使是兩塊看起來一模一樣的土地，也可能存在完全不同的價值。
尤其是在購買大地，比如二千平方米或以上的土地時，政府規劃的影響將更加顯著。其政府規劃所在的區域是否受到管控，如園林、植被、鳥類生物學、洪水等，直接決定了土地可開發的面積。同時，開發項目也會有不同的類型，如民用、商用、工業等，不同類型的開發項目對應的容積率、限高、配套等也是不同的，需要進行深入的了解。
這可能也是華人初到澳洲投資地產，常見的雷區。Chrissy 聽過一個在布里斯班流傳已久，非常有代表性的故事，說有一位老闆購買了四千平方米的地皮，他看到旁邊相同的地塊已經建起了十幾個聯排別墅，以為自己也能建同樣數量的房子，於是以類似價格購買了土地。然而，買下之後他發現地面有幾棵政府保護的樹木，不僅不能砍伐，而且還要求在樹冠下陰影面積以外一定距離內不能建造任何建築物。可想而知，由於這些樹木的存在，這塊地的開發潛力非常有限，大約只能在避開樹木的地方，建兩個獨棟別墅。這種問題在一位新手初期是很難預測的，他們需要像 Chrissy 這樣有行業經驗的人把關，去避免百萬澳幣級別的損失。
建築是男性的天下但 「我有女性特有的優點」
Chrissy 直言：「澳洲的建築行業白人居多，更一直被認為是一個男性為主導的領域。」 而她，作為華人女性彷彿天生就站在了劣勢端。關於這一點 Chrissy 想得很明白，她接受自己是一代移民的身份，也明白女性在開發建築行業的弱點，比如沒有力氣，搬不動重物。但從另一個角度來看，女性也有特有的優勢，比如親和力能和工人們更好的相處，比如心思細膩可以體現在建築的各個細節。
Chrissy 覺得她最苦惱自己「女性身份」是剛入行的時候，最大的麻煩是她會感到尷尬。一些工人們不拘小節的粗獷姿態和形象，偶爾會讓她在工地上感受些許的不適。
她記得有一年夏天，她去工地，看到一位正在鋪設道路的工人，因為夏天炎熱，需要工人對路面頻繁地澆水降溫，以確保水泥表面均勻乾燥。當時 Chrissy 想要上前詢問進度，可能是因為夏天炎熱，她發現這位工人當時穿的褲子要用衣不蔽體來形容。「如果這是在大街上，那我完全可以轉身就走，但我要工作，我就只能上前和他交談，然後目不斜視，盯着他的眼睛說話。」
這樣的工作環境對於剛入行的 Chrissy 來說是不習慣的，或者更為準確的說是有點尷尬的。不過那都是剛入行的 Chrissy 。現在的 Chrissy 已經習以為常，工作就是工作，她作為公司的決策者有更加在意的事，那就是項目的進度和品質，以及對投資人的回報。
在 Chrissy 的視角里：「生意的根本就要盈利，不然企業就不會繼續存在了。企業的責任應該包括通過各個環節的把控和判斷來實現這個項目的利潤。我最有成就感和自豪的是和我合作過的人都實現了合理的利潤。」Chrissy 選項目很有眼光，總能精準地把握項目的潛力，她說：「百里挑一不敢說，有些誇張了，但我的項目都是十里挑一。」 這大概是為什麼 Chrissy 挑選的項目都實現了良好的收益。
今年三月，Chrissy 超預期的快速拿到了 DA 批文，這是五棟位於 Garden City 的公寓樓項目，市值六千萬澳幣，是她歷時九個月，多次和政府商討，完成的設計規劃。她很滿意這次的設計，因為她如願實現了一系列亮點，比如避免下挖停車場，節省了200-300萬澳幣的地下施工成本；以及，在傳統的分期施工的基礎上，做了土地分割，增大項目操作的靈活度。
Chrissy 說：「我們一直在慢慢地做，慢慢地進步，雖然不能和大開發商和建商比體量。」 但在她的心裏，地產卻是她實打實的大事業，不是投資也不是投機。她一直抱着這樣的心態去做。她說自己身邊有很多人靠買賣房子也積累了財富。但她總覺得自己還是更為幸運一點，因為她遇上了自己熱愛的事業，可以讓她在各個時間點都能去發現它的機遇，它可轉換的價值，讓任何項目在任何時間點都能轉換出收益利潤。
有句話說「熱愛可抵歲月長」，Chrissy 在這個行業已經做了12年。經濟周期下行她也已經經歷了第二輪，但她因為喜愛，她還依然保持着剛入行時的精氣神，利落地規劃，精準地抉擇，細緻地幹活。一如大家初見她時的印象，一位在澳洲白人建築天下里勇往直前的華人女性。
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