Chrissy 很难忘记她二十七岁时的那个清晨，当她从工地走出来，看到自己停在路边的车有一圈利器刮出的划痕，深可见铁皮，走近能看到清晰的钥匙孔印。她知道 “这是报复，是恶意报复。”当下，Chrissy 就报了警，其实她知道是谁弄的，是一位和她刚发生口角的涂防水层的工人。因为，Chrissy 在验工时候发现浴室防水涂层未通过测试，要求工人返工才能结清他的工钱。但工人不仅不愿返工，而且还要全额工钱，相峙之下工人以这样的手段报复了 Chrissy。
Chrissy 很生气也很无奈，那时的她刚进入建筑行业不久，还处于磨合工人的阶段。那一天，她从警察局出来，Chrissy 仰头望天想着 “得！今天又是 Tough 的一天。” 于是，在给车报完保险后，Chrissy 开始寻找有档期的工人来尽快再涂一次防水层，毕竟天大地大项目最大。一位新移民的华人女性想在澳洲这样白人主流、白人保护严重，并且是男性众多的建筑产业里做出一番事业，她想光靠热爱和勤奋肯定是远远不够的。
在布里斯班建筑市场低迷时，Chrissy 带着她的公司来了
Chrissy 的公司 — Standen Building and Construction 刚来布里斯班不久，就赶上了一波疫情之后的建筑公司倒闭潮。这导致 Chrissy 在布里斯班接的项目很多都是之前倒闭的建商转接过来的。她提到一个最典型的项目，是布里斯班北区的一个大地大房的错层建筑。
事情开始于去年（2022年）年初，原本屋主与建商签的建筑项目价格是120万澳币，规划在斜坡上建造一个错层别墅，利用地势，使其从前看是平层，从后看是两层。可万万没想到疫情的大爆发，使得建筑成本急剧上涨。情况到底有多夸张？冲在行业一线的 Chrissy 说，“我们现在只能以月为单位报价。” 这个瞬息万变的市场，“让我们报价的有效期只有30天。因为30天之后，你就必须要重新核对价格，再次去询问我们主要供应商，工人以及承包商的最新价格。” 而疫情之前建筑项目一份报价的有效期是三个月，大约120天。因此，去年签订了120万澳币的建筑合同价格，现在已经上涨到了今时今日的140万澳币，价格就这样被建筑工期的滞后给拖垮了。
类似这样的情况拖垮了一波建商。提前签订的建筑合同，叠加滞后的工期，再加上疫情突如其来下原材料、建筑成本，甚至人力成本的快速上涨，导致很多建商亏本而不知自。我们给一位亏本的建商算笔账，假如他在2020年三月份接下了一个建筑项目，当时公司内部核实的建筑成本约为80万澳币。
于是，公司签订了一份100万澳币的固定合同，并开始进行 DA 审批，而等待政府批文的过程需要3-6个月的时间。当他拿到政府批文开始动工时已经是十月了，然后开始施工，房子越复杂，施工的时间就越长。待整个施工结束时已经是差不多2021年底了。这时候，他把整个数据一拉，发现他的工期已经拖了一年，并且早就花超了建筑成本，用掉了105万澳币。”
建筑涉及方方面面，施工又是一个极具挑战的过程，但对于 Chrissy 来说建筑也是她最有成就感的地方。她说：“平地起高楼，建造一栋房子，然后看到客户搬进去，这种成就感是无法言喻的。我在图纸上所做的规划是为了营造一个美丽而实用的建筑，所以当这个建筑落成，我可能比客户都还要激动。”
市政府认可了 Chrissy 一张手绘的设计图
Chrissy 成立建筑公司已经8年了，做地产开发更能追溯到2010年。但其实她最初来澳洲学的是会计。2009年，她在阿德莱德读研时，还在一直寻找会计工作，然而找工作的经历却非常不顺利，她跑遍了家附近的会计事务所，敲门询问是否有工作，哪怕是实习机会，但最终全部都了无音讯。
直到有一天，一次偶然的机会，Chrissy 和朋友看中了一个一分二的地块。当时，阿德莱德的房地产市场非常冷清，买房买地不仅便宜还能还价。Chrissy 回忆道：“当时我们看中的地块要价45万澳币，但我只用了36万就买下了它。然后，我开始思考要怎么建房，我在纸上设计了一座平层和一座两层的房子，是我拿铅笔在A3纸上手画出来的。”
Chrissy 在2010年前没有接受过澳洲专业绘图的教育，她学的是会计。但就凭借着她从小的绘画基础，以及家里土木工程师长辈们的耳濡目染，她就自己买了比例尺开始画，并将手绘的设计图交给政府审核。很快，政府就批准了她的设计，在她那张手绘图上盖了戳。这是她人生中的第一张政府批文，非常有纪念意义，这个章像是一种无与伦比的认可，也深深地盖进了 Chrissy 的心里，成为她梦想开始的地方，标志着她进入地产开发和建筑行业的起点。
因为 Chrissy 发现自己真的很喜欢这个行业，她都有些废寝忘食了。那种感觉就像是她看到了暗夜里的一道闪电，照亮了她整个生活背景。她发现自己喜欢研究户型，喜欢去政府报批，喜欢商议房屋的配套设施，这些在外人看来枯燥无味的文件，对她来说爱不释手，非常有趣。她就像是得到了童年时念念不忘的玩具，整个世界突然变成彩色。于是在2011年完成会计研究生课程后，Chrissy 又开始重新入校学习「城市规划」，深入了解政府审批和规划的要求。2013年 Chrissy 因为业务需要又自己学了建筑，拿到了执照。
她说 “有好几年，我都是晚上自己在家研究，从 Council 网站开始入手，自己下载文件自己读。最简单地，比如说一块地能盖多大、前院后院能怎么规划，我都能读的津津有味。”就是从最基础的，政府网站上开始一点点的学习和了解，对一些人而言，这些无聊透顶的数据和乏善可陈的介绍，不同 Council 的不同规划许可，可能是毫无意义的，但对 Chrissy 而言，它们璀璨耀眼，她一直都读的如痴如醉。
开发、建筑、项目管理，Chrissy 先后成立了三个公司
如果要用一个成语来概括 Chrissy 的创业之路，我们一定会选「顺理成章」这个词，她就像是上学一样，上完小学上中学，上完中学上大学。一步一个脚印，处处都有迹可循。
作为开发商的Chrissy
2013年六月 Chrissy 成立了自己的公司，她专注于中小型开发项目，成为一名开发商。公司初始规模不大，项目只有几千平方米的地，分割成了八个独栋别墅，每个别墅大小约为四五百平方米。但相比于2010年初入行时，规模上升了一个层次，公司行为也开始走向成熟。Chrissy 坦言说：“我刚开始的主要投资方都是朋友。银行贷款相较于当下来说也更为容易，基本上可以获得 70%~80% 的杠杆。”
创业环境良好，身边人都大力支持。天时地利人和，Chrissy 占全了。于是，开发商 Chrissy 起航了。她说：“虽然现在有很多华人在从事地产开发，但我在2010年左右起步时，华人从业者并不多，很多都是意大利背景的开发商。”
谈起开发， Chrissy 滔滔不绝。她说开发业务的基本步骤比较清晰：买下一块地，通过规划要求查询，政府会面、跟规划师商讨等，根据土地基本用途获得初步规划设计意向，比如设计八个Townhouse、设计一栋公寓楼或者五个商铺，等等。然后，在团队成员如设计师、规划师、土木工程师、水力工程师，等多方的合作下，通过一轮轮商讨、调整审批方案，最终获得相应的设计许可 DA。这是开发的第一步，也是开发过程中最核心的环节。
技巧在于如何拿到政府批文 DA。从理论上来说，一个百分之百合规的设计，未必是一个盈利的好项目。换个角度说，政府和开发商的关系亦敌亦友，他们有这不同的思虑，政府规划的出发点里结合了本地需求、生态环境、交通等诸多因素；而对开发商而言，在规划要求的基础上，他们还需要从成本、风险、周期等多角度综合把控。所以，如何在规划审批时，既能满足政府规划要求又能让项目实现盈利，一场时间和成本的博弈就这样拉扯开了。
这项博弈是 Chrissy 最大的强项，因为“一个好的批文能够提升价值”是 Chrissy 的原话。她说：“政府规划的文书都是按照一定标准编写的。例如布里斯班政府对低密度住宅区有一项基本的指标是建筑容积率不能超过 40% 。” 如果你找了一个中规中矩的公司，他们会告诉你，对于一个400平方米的地按照政府指标的 40% ，可以建一个160平方米房子，大概是一座标准三房两卫一车库的平层房屋。可是这样的房子使用面积不大，市场价格也很有限。
Chrissy 就不会这样理解这个指标。她说：“政府批文涉及到的指标非常综合，远远不止这一两个。如果你不了解这些指标，读了政府批文也不会有太多思路。但如果深入了解融汇经验后，你会考虑更多因素，比如周围环境、隐私问题等。也许最后设计图的容积率超出 40% ，建成的房子可以拥有更多的空间和更全面的居住体验，也可以实现更好的销售价格和利润。”
Chrissy 的批文往往会超出容积率标准，达到 50% 以上，最多做到过 80% 。她说：“我们提供不同于传统的房屋设计。土地成本地不断上涨是当下的现实情况，很多人其实无法负担大面积土地，这时候如何保障在土地比较小的情况下，依然让人们居住的越来越宽敞？”Chrissy 的批文始终努力着要把建筑面积尽可能的拉大一些，她要在原有传统的设计上，再让家里多一个15-30平方米的工作室或者休息室。然后在美观和实用并存下，增加一些功能性的空间。让每一寸空间都服务于屋主，把家的温度和生活的需求都装进一份图纸。
Chrissy 说：“这些工作技巧，是自己多年对设计规范深入理解中总结出来的灵感，在 Council 的批文和开发商的利润之间找一个平衡点，用‘以人为本’做设计的武器，设计出他们心中美观、宽敞和舒心的好房子。”
作为建筑商的Chrissy
时隔两年后，Chrissy 又给自己加了一重身份 —— 建商。2015年，她成立了自己的第二个公司 Standen Homes。这是她独立运营的公司，除了配套自己的开发项目外，还与其他开发商合作，同时也在为单独的顾客提供建筑配套服务。
成立建筑公司的初衷，Chrissy 说：“是为了给自己开发公司的项目提供配套服务。” 因为在开发公司阶段，Chrissy 发现外包的建筑容易存在时间成本、选材和配色等方面的诸多限制，并无法体现项目中的设计理念。
尤其是对于住宅建筑来讲，设计是其灵魂，抓不住设计理念就呈现不出效果。
建筑公司是要将批文和图纸转化为建筑和家，不仅要能画在纸上，而且也要建在地上。Chrissy 有一些建商没有的优点在内装的审美上。她说：“由于澳洲传统建筑行业以男性从业者为主，他们多是木工、水泥工等出身，和我的起点不同。同时我作为女性，对颜色材质等元素更敏感，我的眼前总会有一种家装整体的呈现图，觉得聪明的搭配会让整个家独树一帜，风格鲜明。相信一点点小细节的体现就能立刻凸显出品味。”
Chrissy 总会关注到这一点，她的设计理念是“根据业主喜好，量身打造定制的居住体验”。她有着精心的构思，哪怕是一个衣橱，她都会仔细想一想，想着根据你的使用习惯来进行一些个性化的设计。比如，她要根据你的身高和生活习惯来设计衣架位置，她会和你一起探讨抽屉的大小、深度、内部是否需要做格子等问题。
再比如，Chrissy 发现客户的习惯是会将衣服分为半身和全身挂，半身挂的空间上面需要安装挂衣杆，下半部分做成柜子或抽屉。而对于全身挂的空间，她考虑到整体挂钩的高度，在1.5米到1.6米的高度上做了一个挂衣杆。Chrissy 说：“不同的人有不同的使用习惯，有的人更喜欢挂高一点，有的人则更喜欢在下半部分挂东西。这细微的差别会是一个定制家具和普通家具之间巨大的区别。”
作为项目管理人的 Chrissy
时间再倒回到2017年的一天，在开发和建筑领域已略有小成的 Chrissy ，突然收到悉尼合作方邀请，由于该项目进入了攻坚阶段，开发商希望聘请有经验丰富且可靠的项目经理负责和把关。
Chrissy 逐渐意识到，周围同行朋友在项目进度和方向上需要帮助。有的人有土地，但他们不知道可以设计成什么产品；有些人知道可以用作什么用途，但他们不知道该找谁来设计、找谁来检测洪水，等等。于是，2018年 Chrissy 通过市场的反响和对客户对她的需求，成立了项目管理公司。
Chrissy 觉得市场之所以有这一类的需求，是因为他们很难在市面上找到经验丰富且能站在开发商出发点的项目经理。“我的经验到目前为止覆盖了澳洲的三个州。” 而且开发和建筑给她的经验积累是丰厚的。比如，项目管理的第一步也是政府规划，它会直接决定土地的价值和开发潜力。
比如，我们常见的情况，当看到邻居的七百平方米的土地能够拆分建造两个房子，可能我们会认为自己的土地也能够进行相同的操作，按照邻居的市场价格购买了旁边的土地。然而，政府规划、土地尺寸、面宽、进深、树木和洪水等因素都会影响土地的开发潜力和价值。因此，即使是两块看起来一模一样的土地，也可能存在完全不同的价值。
尤其是在购买大地，比如二千平方米或以上的土地时，政府规划的影响将更加显著。其政府规划所在的区域是否受到管控，如园林、植被、鸟类生物学、洪水等，直接决定了土地可开发的面积。同时，开发项目也会有不同的类型，如民用、商用、工业等，不同类型的开发项目对应的容积率、限高、配套等也是不同的，需要进行深入的了解。
这可能也是华人初到澳洲投资地产，常见的雷区。Chrissy 听过一个在布里斯班流传已久，非常有代表性的故事，说有一位老板购买了四千平方米的地皮，他看到旁边相同的地块已经建起了十几个联排别墅，以为自己也能建同样数量的房子，于是以类似价格购买了土地。然而，买下之后他发现地面有几棵政府保护的树木，不仅不能砍伐，而且还要求在树冠下阴影面积以外一定距离内不能建造任何建筑物。可想而知，由于这些树木的存在，这块地的开发潜力非常有限，大约只能在避开树木的地方，建两个独栋别墅。这种问题在一位新手初期是很难预测的，他们需要像 Chrissy 这样有行业经验的人把关，去避免百万澳币级别的损失。
建筑是男性的天下但 “我有女性特有的优点”
Chrissy 直言：“澳洲的建筑行业白人居多，更一直被认为是一个男性为主导的领域。” 而她，作为华人女性仿佛天生就站在了劣势端。关于这一点 Chrissy 想得很明白，她接受自己是一代移民的身份，也明白女性在开发建筑行业的弱点，比如没有力气，搬不动重物。但从另一个角度来看，女性也有特有的优势，比如亲和力能和工人们更好的相处，比如心思细腻可以体现在建筑的各个细节。
Chrissy 觉得她最苦恼自己「女性身份」是刚入行的时候，最大的麻烦是她会感到尴尬。一些工人们不拘小节的粗犷姿态和形象，偶尔会让她在工地上感受些许的不适。
她记得有一年夏天，她去工地，看到一位正在铺设道路的工人，因为夏天炎热，需要工人对路面频繁地浇水降温，以确保水泥表面均匀干燥。当时 Chrissy 想要上前询问进度，可能是因为夏天炎热，她发现这位工人当时穿的裤子要用衣不蔽体来形容。“如果这是在大街上，那我完全可以转身就走，但我要工作，我就只能上前和他交谈，然后目不斜视，盯着他的眼睛说话。”
这样的工作环境对于刚入行的 Chrissy 来说是不习惯的，或者更为准确的说是有点尴尬的。不过那都是刚入行的 Chrissy 。现在的 Chrissy 已经习以为常，工作就是工作，她作为公司的决策者有更加在意的事，那就是项目的进度和品质，以及对投资人的回报。
在 Chrissy 的视角里：“生意的根本就要盈利，不然企业就不会继续存在了。企业的责任应该包括通过各个环节的把控和判断来实现这个项目的利润。我最有成就感和自豪的是和我合作过的人都实现了合理的利润。”Chrissy 选项目很有眼光，总能精准地把握项目的潜力，她说：“百里挑一不敢说，有些夸张了，但我的项目都是十里挑一。” 这大概是为什么 Chrissy 挑选的项目都实现了良好的收益。
今年三月，Chrissy 超预期的快速拿到了 DA 批文，这是五栋位于 Garden City 的公寓楼项目，市值六千万澳币，是她历时九个月，多次和政府商讨，完成的设计规划。她很满意这次的设计，因为她如愿实现了一系列亮点，比如避免下挖停车场，节省了200-300万澳币的地下施工成本；以及，在传统的分期施工的基础上，做了土地分割，增大项目操作的灵活度。
Chrissy 说：“我们一直在慢慢地做，慢慢地进步，虽然不能和大开发商和建商比体量。” 但在她的心里，地产却是她实打实的大事业，不是投资也不是投机。她一直抱着这样的心态去做。她说自己身边有很多人靠买卖房子也积累了财富。但她总觉得自己还是更为幸运一点，因为她遇上了自己热爱的事业，可以让她在各个时间点都能去发现它的机遇，它可转换的价值，让任何项目在任何时间点都能转换出收益利润。
有句话说“热爱可抵岁月长”，Chrissy 在这个行业已经做了12年。经济周期下行她也已经经历了第二轮，但她因为喜爱，她还依然保持着刚入行时的精气神，利落地规划，精准地抉择，细致地干活。一如大家初见她时的印象，一位在澳洲白人建筑天下里勇往直前的华人女性。
Leave a Reply