他從業四年，就成功地出租了超千套房產。平均每年處理200以上的出租Case，他是百年企業Ray White唯一一位連續兩年獲得 「集團精英獎」 的物業管理經理。
他紮實的能力和炫目的業績，讓我們不禁好奇，就他的經驗來看租房，大多數業主和投資人最關注的三個問題到底是什麼？
1. Sunnybank是不是名副其實的「宇宙中心」？
我的答案是否定的。
2020年初至今還沒結束的新冠疫情，讓Sunnybank的租賃市場丟掉了最後一塊遮羞布。2020年全年，Sunnybank區域租金即使下降了百分之十以上，都依然無人問津的房產比比皆是。哪怕2021年市場回暖，大部分地區房產一房難求甚至漲價幅度高於10%時，Sunnybank的房子還是很難出租。
Sunnybank為什麼總在租賃市場上表現如此疲軟？結合我的從業經驗來解答，無外乎與以下兩方面：
從租客角度分析
澳洲當地，全民租房是種文化。並不是窮人才會租房。很多高收入的當地家庭也會選擇租房。他們的理由是：暫時買不到心儀的房子不如暫時租一套，或者用來避稅。在布里斯班租房市場上，澳洲家庭的比例高達90%以上。舒適的環境，安全的保障，西人化成熟的社區服務是他們選擇出租房的主要原因。很顯然，Sunnybank在這些方面，並不具備很強的吸引力。
與此同時，澳洲當地家庭租房看中什麼？是Condition 而並不是Location。漂亮的花園，清澈的泳池，整潔的室內環境，都是Condition的重要組成部分。與我們習慣了國內快節奏的城市生活不同，澳洲人更習慣慢節奏的田園生活。他們享受周末時間帶着孩子在自家漂亮的花園中玩耍，在炎熱的夏天帶着孩子在泳池中嬉戲。澳洲人動手能力較強，足夠的室外空間，給他們提供完美的發揮場所。
他們注重隱私，不喜歡被打擾，足夠的鄰里距離，安靜的街道，是他們看重的另一原因。如果一套房子，能給他們帶來這些美好的畫面，我相信在市場上會非常搶手。
另外，在租客群體構成方面。Sunnybank與老牌西人區有明顯不同。Sunnybank租客群體中，移民及海外人士的比重佔據了至少40%以上。在疫情期間，受到旅行禁令的影響，大部分的海外租客無法回來也成為了Sunnybank房產有價無市的一個原因。其中，我們華人留學生朋友們也深受疫情的影響，只能以上網課或者選擇其他國家留學的方式完成自己的學業。最新消息稱，海外留學生回澳的期限可能要延長至2023年，這無疑又給租客匱乏的Sunnybank雪上加霜。
由以上兩點可以看出，大部分當地家庭不願意來，海外租客主力軍又回不來，是Sunnybank租客少的主要原因。
從房東角度分析
首先是，房東對房屋的極限改造。並不是房間數越多，租金就越高。恰恰相反的是，房間數越多越大的房子，在市場上招租的速度越慢。在當地，三房或者四房的房子出租的速度最快。因為，小家庭才是租房的主力。Sunnybank是南區出現8房甚至10房以上出租房頻率最高的區域。為了增加租金，犧牲了公共區域甚至車庫的做法其實並不會得到租客的青睞。租客需要的是一個字面意義上的「家」，而並不是一個8房的集體宿舍。
其次，Sunnybank房價的居高不下，導致房東對租金的期待過於高。上文提到了當地家庭並不覺得Sunnybank是個很好的選擇。而Sunnybank附近的租客群體的收入水平也相對較低。這就導致Sunnybank房產出現能租起的不願意租，租不起的不願意給的局面。
從我個人角度來看，業主期許高肯定能理解，畢竟Sunnybank房產的銷售價格確實不低。但現實點說，同樣是一套房產，在Sunnybank和Hillcrest相差了兩倍甚至三倍的價格，但是租金水平卻很接近。這也就是說，Sunnybank的租金年回報確實很低。
綜上所述，宇宙中心一說，起碼在租賃方面真的不及格。但大家也不要灰心，Sunnybank房產看的是房價增值。疫情過後，我看好Sunnybank及附近區域的房產隨着移民政策的放寬還是會有一波復蘇。
2. 南區兩大學區（Sunnybank Hills/Macgregor）在租房的選擇上有多麼的重要？
準確地說，學區能加快出租的速度，但不是房租高低的決定性因素。回到前一個話題中，澳洲當地家庭才是澳洲租賃市場的主力軍。但是,即使是在學區內找房子的當地家庭，首先看中的還是房屋舒適度，周圍環境，並不僅僅是學區。
真正衝著學區來的租客，也只有同樣重視教育的華人家長和印度家長了。但這些家長，在整個租客群體中所佔比少之又少。如果因學區大幅加價，真的就是避重就輕，損失了很多潛在的當地租客。從這方面看，學區房只是一個出租的吸引點，但不是決定性因素。要增加租金，還要從大部分澳洲當地租客所重視的房屋舒適度，周圍環境上好好多用心。
3. 南區各區的投資回報率到底怎麼樣？如何正確看待並加以利用實現投資回報的最大化？
首先，我相信大家都明白這個公式：
投資回報率=年租金/房屋的價值
但當我們用真實數據說話的時候，相信還是會引起大家的深思。
實際上，布里斯班南區各區的投資回報率參差不齊。我們將一套4房兩衛兩車庫，500平地，15年新舊的房子作為分析對象。會發現Sunnybank的投資回報率是最低的。Sunnybank以北的老牌富人區，投資回報率穩定在3.3%左右。Sunnybank越往南房價下降很多，但是租金卻變化不大。甚至達到5.0%以上。如果我們去掉最低與最高的指數，南區平均值大概在3.7%左右是正常水平。
Sunnybank以南的投資思路是注重短線操作。仔細觀察的朋友們會發現，投資回報率較高的Browns Plains等地看上去像是一個價值低洼地帶，有無限大的增值潛力。說不定未來會像Sunnybank一樣會有房價飛速成長。但我認為可能並不是想像中那麼簡單。房價上漲，人口基數是主要的推動因素。由於這個區人員流入較少，既不是主流的Local白人區，也不是海外移民區。所以房屋供給關係並沒有那麼緊張，房東可能要對房價上漲周期做好充足的心理準備。
做五年內的短線投資，房價上升幅度不大，地的大小不是主要考慮對象，注重租金收入。買一套房屋狀態較好的房產，屋齡在5年以上15年以下。500平以下，低維護成本，精緻4房適用於廣大租客群體同時也容易脫手出售。如果能篩選一組好租客，即使幾年後租客搬走後出售，也會因為好的租客維護房子較好，導致出售前不需要花太多錢去維護，賣掉後價格與之前沒有太大區別。幾年的租金就成為主要投資收入。
Sunnybank以北的投資思路則是長期持有變現能力較強。雖然Sunnybank以北的區域投資回報率並不是太高，但注重的是房價的上漲。像Camp hill/Carindale/Carina這些地方，是老牌的富人區，受到當地人的追捧。成熟的社區，優美的環境，優質的教育資源等是這些區域的名片。越來越多人的人會湧入其中。與Sunnybank以南不同，此處的優質房產供需關係會一直處於緊張。因此房價也會穩中上升，適合長期持有。
說回Sunnybank。Sunnybank房產其實是政策驅導。有好的移民政策，該區域的房產會有更多人去採購。通俗點說，就是會有人來為高房價來接盤。如果政策收緊，可能會有價無市。
好啦，通過簡單的分析，你可能會發現房產出租遠比想像中難的多，如果要想利益最大化，租的踏實，租的安全，租的舒心，上面這些基本的介紹通通要裝在心裏。
如果你有更多關於租房的問題，或是想要了解更多房產出租的知識，請掃碼聯繫Simon Bian 0426 993 069
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