他从业四年，就成功地出租了超千套房产。平均每年处理200以上的出租Case，他是百年企业Ray White唯一一位连续两年获得 “集团精英奖” 的物业管理经理。
他扎实的能力和炫目的业绩，让我们不禁好奇，就他的经验来看租房，大多数业主和投资人最关注的三个问题到底是什么？
1. Sunnybank是不是名副其实的“宇宙中心”？
我的答案是否定的。
2020年初至今还没结束的新冠疫情，让Sunnybank的租赁市场丢掉了最后一块遮羞布。2020年全年，Sunnybank区域租金即使下降了百分之十以上，都依然无人问津的房产比比皆是。哪怕2021年市场回暖，大部分地区房产一房难求甚至涨价幅度高于10%时，Sunnybank的房子还是很难出租。
Sunnybank为什么总在租赁市场上表现如此疲软？结合我的从业经验来解答，无外乎与以下两方面：
从租客角度分析
澳洲当地，全民租房是种文化。并不是穷人才会租房。很多高收入的当地家庭也会选择租房。他们的理由是：暂时买不到心仪的房子不如暂时租一套，或者用来避税。在布里斯班租房市场上，澳洲家庭的比例高达90%以上。舒适的环境，安全的保障，西人化成熟的社区服务是他们选择出租房的主要原因。很显然，Sunnybank在这些方面，并不具备很强的吸引力。
与此同时，澳洲当地家庭租房看中什么？是Condition 而并不是Location。漂亮的花园，清澈的泳池，整洁的室内环境，都是Condition的重要组成部分。与我们习惯了国内快节奏的城市生活不同，澳洲人更习惯慢节奏的田园生活。他们享受周末时间带着孩子在自家漂亮的花园中玩耍，在炎热的夏天带着孩子在泳池中嬉戏。澳洲人动手能力较强，足够的室外空间，给他们提供完美的发挥场所。
他们注重隐私，不喜欢被打扰，足够的邻里距离，安静的街道，是他们看重的另一原因。如果一套房子，能给他们带来这些美好的画面，我相信在市场上会非常抢手。
另外，在租客群体构成方面。Sunnybank与老牌西人区有明显不同。Sunnybank租客群体中，移民及海外人士的比重占据了至少40%以上。在疫情期间，受到旅行禁令的影响，大部分的海外租客无法回来也成为了Sunnybank房产有价无市的一个原因。其中，我们华人留学生朋友们也深受疫情的影响，只能以上网课或者选择其他国家留学的方式完成自己的学业。最新消息称，海外留学生回澳的期限可能要延长至2023年，这无疑又给租客匮乏的Sunnybank雪上加霜。
由以上两点可以看出，大部分当地家庭不愿意来，海外租客主力军又回不来，是Sunnybank租客少的主要原因。
从房东角度分析
首先是，房东对房屋的极限改造。并不是房间数越多，租金就越高。恰恰相反的是，房间数越多越大的房子，在市场上招租的速度越慢。在当地，三房或者四房的房子出租的速度最快。因为，小家庭才是租房的主力。Sunnybank是南区出现8房甚至10房以上出租房频率最高的区域。为了增加租金，牺牲了公共区域甚至车库的做法其实并不会得到租客的青睐。租客需要的是一个字面意义上的“家”，而并不是一个8房的集体宿舍。
其次，Sunnybank房价的居高不下，导致房东对租金的期待过于高。上文提到了当地家庭并不觉得Sunnybank是个很好的选择。而Sunnybank附近的租客群体的收入水平也相对较低。这就导致Sunnybank房产出现能租起的不愿意租，租不起的不愿意给的局面。
从我个人角度来看，业主期许高肯定能理解，毕竟Sunnybank房产的销售价格确实不低。但现实点说，同样是一套房产，在Sunnybank和Hillcrest相差了两倍甚至三倍的价格，但是租金水平却很接近。这也就是说，Sunnybank的租金年回报确实很低。
综上所述，宇宙中心一说，起码在租赁方面真的不及格。但大家也不要灰心，Sunnybank房产看的是房价增值。疫情过后，我看好Sunnybank及附近区域的房产随着移民政策的放宽还是会有一波复苏。
2. 南区两大学区（Sunnybank Hills/Macgregor）在租房的选择上有多么的重要？
准确地说，学区能加快出租的速度，但不是房租高低的决定性因素。回到前一个话题中，澳洲当地家庭才是澳洲租赁市场的主力军。但是,即使是在学区内找房子的当地家庭，首先看中的还是房屋舒适度，周围环境，并不仅仅是学区。
真正冲着学区来的租客，也只有同样重视教育的华人家长和印度家长了。但这些家长，在整个租客群体中所占比少之又少。如果因学区大幅加价，真的就是避重就轻，损失了很多潜在的当地租客。从这方面看，学区房只是一个出租的吸引点，但不是决定性因素。要增加租金，还要从大部分澳洲当地租客所重视的房屋舒适度，周围环境上好好多用心。
3. 南区各区的投资回报率到底怎么样？如何正确看待并加以利用实现投资回报的最大化？
首先，我相信大家都明白这个公式：
投资回报率=年租金/房屋的价值
但当我们用真实数据说话的时候，相信还是会引起大家的深思。
实际上，布里斯班南区各区的投资回报率参差不齐。我们将一套4房两卫两车库，500平地，15年新旧的房子作为分析对象。会发现Sunnybank的投资回报率是最低的。Sunnybank以北的老牌富人区，投资回报率稳定在3.3%左右。Sunnybank越往南房价下降很多，但是租金却变化不大。甚至达到5.0%以上。如果我们去掉最低与最高的指数，南区平均值大概在3.7%左右是正常水平。
Sunnybank以南的投资思路是注重短线操作。仔细观察的朋友们会发现，投资回报率较高的Browns Plains等地看上去像是一个价值低洼地带，有无限大的增值潜力。说不定未来会像Sunnybank一样会有房价飞速成长。但我认为可能并不是想象中那么简单。房价上涨，人口基数是主要的推动因素。由于这个区人员流入较少，既不是主流的Local白人区，也不是海外移民区。所以房屋供给关系并没有那么紧张，房东可能要对房价上涨周期做好充足的心理准备。
做五年内的短线投资，房价上升幅度不大，地的大小不是主要考虑对象，注重租金收入。买一套房屋状态较好的房产，屋龄在5年以上15年以下。500平以下，低维护成本，精致4房适用于广大租客群体同时也容易脱手出售。如果能筛选一组好租客，即使几年后租客搬走后出售，也会因为好的租客维护房子较好，导致出售前不需要花太多钱去维护，卖掉后价格与之前没有太大区别。几年的租金就成为主要投资收入。
Sunnybank以北的投资思路则是长期持有变现能力较强。虽然Sunnybank以北的区域投资回报率并不是太高，但注重的是房价的上涨。像Camp hill/Carindale/Carina这些地方，是老牌的富人区，受到当地人的追捧。成熟的社区，优美的环境，优质的教育资源等是这些区域的名片。越来越多人的人会涌入其中。与Sunnybank以南不同，此处的优质房产供需关系会一直处于紧张。因此房价也会稳中上升，适合长期持有。
说回Sunnybank。Sunnybank房产其实是政策驱导。有好的移民政策，该区域的房产会有更多人去采购。通俗点说，就是会有人来为高房价来接盘。如果政策收紧，可能会有价无市。
好啦，通过简单的分析，你可能会发现房产出租远比想象中难的多，如果要想利益最大化，租的踏实，租的安全，租的舒心，上面这些基本的介绍通通要装在心里。
如果你有更多关于租房的问题，或是想要了解更多房产出租的知识，请扫码联系Simon Bian 0426 993 069
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