澳洲買投資房無外乎如下幾個原因，海外資產配置，用於負扣稅，較高的租金回報率……從業三年，被房東問到最多的問題就是：Simon，你認為布里斯班南區這塊什麼樣的房子適合投資。這個問題的答案其實是仁者見仁，智者見智。
如果以房子作為資產配置的標的物，它所給業主帶來的收益主要源於兩方面，第一是房屋本身價值的增長。第二是每年的租金收入，或者換句話說就是租金回報。房價的上漲的主要動力是人口數量的增長，這叫需求。布里斯班南區，作為海外移民尤其是華人的首選區域，新增購買力來自於新移民。因此，澳洲政府的移民政策，對布里斯班南區房價的影響往往會大於其他的區域。既然房價上漲看的是政府政策，針澳洲布里斯班南區房產我們該如何分析出租回報呢？
租金回報=租金收入-支出
首先，租金收入是一個很容易計算出來的數值。在買投資房前，在澳洲當地最大的招租平台Realestate以房間數為索引，搜索同區域類似房產，去掉最高最低價格，基本上就能知道該套房子的周租金（這裡的周租金是水電網不包的價格）。年收入=周租金*52
其次， 如果說租金能決定出租回報的上線，那房屋出租過程中的支出部分就會決定回報的下線。 既然說是投資房，那麼投資就會有風險。就好像股票市場，找到一隻白馬藍籌股，市場好的時候可以掙錢，市場不好，可以抗風險。買投資房也一樣。支出一旦無法控制，這就是風險。
出租房的風險主要源於兩點，第一是，房屋本身的條件問題。如果不是租客造成的損壞，而是由於房屋或者內部設施老化等質量問題， 房東都需要自己掏錢去對房子進行改善修復。 澳洲的人工成本是相當的高。小修小補幾百塊是很正常。一個條件好的房子，會給你在出租過程中省一大筆維修費。
第二，是租客質量。租客是長期在房子內居住的人，他們的生活習慣往往會對房屋內部設施的使用壽命產生很大的影響。一個好的租客，往往會幫你把房子維護的很好。一方面少了很多不必要的維修成本，其次，日後無論是賣房還是繼續招租，都會省下一大筆的裝修費用。另外，租客欠租會直接影響到房子的收益。風險無法去除，但是可以盡量避免。檢查租客收入情況，和之前的交租記錄，能把風險降到最低。
在這裡延展一個話題，房東可能會說租客質量跟房子條件沒有任何關係。其實這種想法不完全對。租客在找房的時候會貨比三家。條件好的租客，誰都想要。如果你的房子條件好，價格合理，找到好租客的概率會提高很多。好租客不是靠運氣找來的，而是自身條件好吸引來的。
綜上看下來，好的投資房會決定日後維修成本和租客質量，會幫你省下一大筆支出。降低支出，就要從源頭做起。買了老房子的，一般要找到專業的人士對房子進行徹底檢查之後在出租，把風險在雛形階段解決往往成本最低。還沒有買房子的，短線操作，可以選擇5-10左右的房子。房子並不是越新的出租房越沒有問題，還要考慮房子在建築過程中的質量問題。5-10年左右的房子經歷過了質保階段，暴露出的問題應該已經解決，結構性問題沒有，小修小補還沒有出現，基本上是最佳條件。就好像很多開車的老師傅會說， 磨合期已過，達到最佳駕駛狀態。
提供幾個公式，供準備以買房作為投資的朋友進行計算:
支出=可預見性的支出+不可預見性支出
可預見性支出=中介費用+council rate+水費中的固定成本+房屋和房東保險
不可預見性支出=維修費用+租客造成的損失+空租期
下期我們將為大家針對澳洲布里斯班南區各區域房產的出租回報情況進行分析，盡情期待。
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