澳洲买投资房无外乎如下几个原因，海外资产配置，用于负扣税，较高的租金回报率……从业三年，被房东问到最多的问题就是：Simon，你认为布里斯班南区这块什么样的房子适合投资。这个问题的答案其实是仁者见仁，智者见智。
如果以房子作为资产配置的标的物，它所给业主带来的收益主要源于两方面，第一是房屋本身价值的增长。第二是每年的租金收入，或者换句话说就是租金回报。房价的上涨的主要动力是人口数量的增长，这叫需求。布里斯班南区，作为海外移民尤其是华人的首选区域，新增购买力来自于新移民。因此，澳洲政府的移民政策，对布里斯班南区房价的影响往往会大于其他的区域。既然房价上涨看的是政府政策，针澳洲布里斯班南区房产我们该如何分析出租回报呢？
租金回报=租金收入-支出
首先，租金收入是一个很容易计算出来的数值。在买投资房前，在澳洲当地最大的招租平台Realestate以房间数为索引，搜索同区域类似房产，去掉最高最低价格，基本上就能知道该套房子的周租金（这里的周租金是水电网不包的价格）。年收入=周租金*52
其次， 如果说租金能决定出租回报的上线，那房屋出租过程中的支出部分就会决定回报的下线。 既然说是投资房，那么投资就会有风险。就好像股票市场，找到一只白马蓝筹股，市场好的时候可以挣钱，市场不好，可以抗风险。买投资房也一样。支出一旦无法控制，这就是风险。
出租房的风险主要源于两点，第一是，房屋本身的条件问题。如果不是租客造成的损坏，而是由于房屋或者内部设施老化等质量问题， 房东都需要自己掏钱去对房子进行改善修复。 澳洲的人工成本是相当的高。小修小补几百块是很正常。一个条件好的房子，会给你在出租过程中省一大笔维修费。
第二，是租客质量。租客是长期在房子内居住的人，他们的生活习惯往往会对房屋内部设施的使用寿命产生很大的影响。一个好的租客，往往会帮你把房子维护的很好。一方面少了很多不必要的维修成本，其次，日后无论是卖房还是继续招租，都会省下一大笔的装修费用。另外，租客欠租会直接影响到房子的收益。风险无法去除，但是可以尽量避免。检查租客收入情况，和之前的交租记录，能把风险降到最低。
在这里延展一个话题，房东可能会说租客质量跟房子条件没有任何关系。其实这种想法不完全对。租客在找房的时候会货比三家。条件好的租客，谁都想要。如果你的房子条件好，价格合理，找到好租客的概率会提高很多。好租客不是靠运气找来的，而是自身条件好吸引来的。
综上看下来，好的投资房会决定日后维修成本和租客质量，会帮你省下一大笔支出。降低支出，就要从源头做起。买了老房子的，一般要找到专业的人士对房子进行彻底检查之后在出租，把风险在雏形阶段解决往往成本最低。还没有买房子的，短线操作，可以选择5-10左右的房子。房子并不是越新的出租房越没有问题，还要考虑房子在建筑过程中的质量问题。5-10年左右的房子经历过了质保阶段，暴露出的问题应该已经解决，结构性问题没有，小修小补还没有出现，基本上是最佳条件。就好像很多开车的老师傅会说， 磨合期已过，达到最佳驾驶状态。
提供几个公式，供准备以买房作为投资的朋友进行计算:
支出=可预见性的支出+不可预见性支出
可预见性支出=中介费用+council rate+水费中的固定成本+房屋和房东保险
不可预见性支出=维修费用+租客造成的损失+空租期
下期我们将为大家针对澳洲布里斯班南区各区域房产的出租回报情况进行分析，尽情期待。
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