这两年昆州的房地产市场，土地一地难求，二手房房价节节攀升。经常买家看中了土地，但是无奈土地上的房子不合心意，很多屋主开始考虑买旧房推倒重建。
而据“澳大利亚住房协会” （Housing Institute of Australia）分析，当前每3间新房中，就有1间是由旧房重建的。可见，“拆旧房，建新房”，正成为一种趋势。
然而，并不是所有的老房子买来都能拆，或者都适合拆，在选择购买老房子时，其实有一些讲究。以下九个问题是屋主经常咨询的相关问题，我们来为大家总结一下。
1. 旧房重建有什么好处？
首先，老房子可能地理位置很好，离市中心更近，配套更成熟，未来增值更快。
城区的黄金地段土地稀缺，基本不可能有崭新地块。如果想在黄金地段建新房，最便捷的办法就是买一栋老房子，推到重建。待新房建好，房价会大幅度增长。
近期昆州有一处卖出破纪录高价的房产，房屋土地2019年估价$480万，原先是仅有4个卧室的度假屋，房主购置后重建，2021年售出时卖出$3400万高价。
重建前照片：
重建后照片：
其次，如果老房子本来产权就归你，推到重建可以节省印花税，因为在已有的土地上拆旧建新，无需再次支付土地印花税！相反，如果您重新购置一块土地建房，则需要对土地部分支付印花税。
2. 开建新房以前，有哪些工作？
通常需要做两个测试报告。
- 土壤测试Soil Test
房子怎么建，很大程度上是由土壤类型决定的。为了弄清楚土壤类型, 例如随着水分增加，土壤的移动性，膨胀或收缩性，就必须做土壤测试。
如果土壤不稳定，那么地基需要更厚更深，成本也会更高。
土力工程师Geotechnical Engineer会到您的土地上做现场土壤测试， 并绘制符合土地特性的定制设计。
土壤的不同等级和说明：
A级：稳定的、无反应性的；既是有湿度变化 (通常是砂岩和岩石地点)，也很少或没有地面移动的可能性。
S级：轻微地面移动的可能性 (通常是粘土地)。
M级：适度的地面移动的可能性 (通常是粘土或粉土地)。
H级：高度运动的可能性 (通常是粘土地)。
E级：极端地面运动的可能性。
P级：湿度变化引起的地面移动可能会非常严重，在建造新房之前，需要咨询一名结构工程师。
通常A/S/M级的土壤比较适合建房，如果是更差的等级就可能会增加建造成本
2. 现场勘测Contour Survey
在重建时，还需要进行现场地貌调查，了解场地特点、 服务连接点及其他地形特征和土地地块的边界。
勘测图案例：
Survey的结果会影响建房的site cost，通常高低落差1米之内的算平地，site cost比较低，超过一米的斜坡地需要Cut & Fill来平地，以及建造挡土墙增加稳定性，这部分是额外的费用。
3. 拆房成本及时间？
拆房成本：由工作强度及难度决定，但一般情况下都可控制在$ 3万澳元以下。
拆房用时：一旦所有文件准备就绪，就可以开始拆除了。一般一周内就能完全拆除，并完成清理及现场准备。
4. 拆房需要申请哪些许可？
拆房必须申请相关许可，一般有两个：
A拆房许可（Demolition Permit）
在重建工作开始以前，需要从当地政府Council申请一张拆房许可证。您需要提供土地Title复印件，分割计划Title Plan及原建筑的Site Plan即可。
B砍树许可（Tree Removal Permit）
如果需要在土地上砍除树木：如果是大树，或者是受保护树种，则需要向辖区政府申请相关许可。
5. 需要购买任何保险吗？
为防止拆房时损坏公共财产，有的房屋需要购买“资产保护险” （Asset Protection）。它是对政府资产破坏及受损提供的一种保险。需要由屋主联系辖区政府，确认是否需要并自行购买。凡需要购买的，建筑商需要收到一份复印件后才可以开始动工。
6. 拆房时需要停水电煤服务吗？
需要！因为全部服务：水、电、排水、煤气等，不仅需要停断，还需要拆除重排。
7. 老房子含石棉，怎么办？
石棉拆除必须按照政府相关规定以专业方法拆除。对于含石棉的老房子，我们将申请一张石棉拆除许可证以确保房屋安全拆除。
图片：含有石棉的屋顶和墙壁
8. 场地准备要做些什么？
在正式动工开建前，我们需要安排专业的Surveyor调查员对土地特点进行勘测，检查事项包括：水电煤服务位置、围墙位置、树木及坑洞位置，土壤类型及土地坡度等。待信息收集工作完成后，我们将进行分析，并规划设计出建筑方案，制定报价。
9. 我正考虑把老房子拆了建新房，该如何开始？
找到适合的builder：
- 能够因地制宜，根据地块特点和客户具体需求给出建筑方案；
- 公司内部就有设计部门，这样的设计人员了解现场施工，可以大大提高沟通效率。
- 能够提供从拆旧到设计到施工的一条龙服务，把各个环节的费用做到贷款里去，减轻owner的资金压力；
你是否计划或已经开始拆旧建新房？有任何问题，您可以随时联系咨询我们。
Tim Yang, Marketing Director
LDC Homes (QBCC license number 15096307)
938 Logan Rd, Holland Park QLD 4121
Mobile: 0424956026
www.ldchomes.com.au
tim@ldcconstructions.com.au
Instagram: ldc_homes
LDC Homes成立于2018年（前身Citycon Builders），主要业务是独立屋的设计、建造和地产开发的项目管理。公司的准则是通过系统性的分析客户想法的可行性，提供有用的关于外观设计和室内风格的反馈，并且提供真诚和切实可靠的建议，让客户天马行空的想法变成了现实。我们已经帮助布里斯班以及黄金海岸的数以百计的客户建造了专属于他们的梦想之家。
LDC Homes市场总监杨文杰（Tim）有十年的建筑行业从业经验，曾先后任职Zestment Group, AHB Group等知名公司。在各种级别的建筑项目的设计和建造过程中，积累了足够的住宅建造经验。
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