這兩年昆州的房地產市場，土地一地難求，二手房房價節節攀升。經常買家看中了土地，但是無奈土地上的房子不合心意，很多屋主開始考慮買舊房推倒重建。
而據「澳大利亞住房協會」 （Housing Institute of Australia）分析，當前每3間新房中，就有1間是由舊房重建的。可見，「拆舊房，建新房」，正成為一種趨勢。
然而，並不是所有的老房子買來都能拆，或者都適合拆，在選擇購買老房子時，其實有一些講究。以下九個問題是屋主經常諮詢的相關問題，我們來為大家總結一下。
1. 舊房重建有什麼好處？
首先，老房子可能地理位置很好，離市中心更近，配套更成熟，未來增值更快。
城區的黃金地段土地稀缺，基本不可能有嶄新地塊。如果想在黃金地段建新房，最便捷的辦法就是買一棟老房子，推到重建。待新房建好，房價會大幅度增長。
近期昆州有一處賣出破紀錄高價的房產，房屋土地2019年估價$480萬，原先是僅有4個卧室的度假屋，房主購置後重建，2021年售出時賣出$3400萬高價。
重建前照片：
重建後照片：
其次，如果老房子本來產權就歸你，推到重建可以節省印花稅，因為在已有的土地上拆舊建新，無需再次支付土地印花稅！相反，如果您重新購置一塊土地建房，則需要對土地部分支付印花稅。
2. 開建新房以前，有哪些工作？
通常需要做兩個測試報告。
- 土壤測試Soil Test
房子怎麼建，很大程度上是由土壤類型決定的。為了弄清楚土壤類型, 例如隨着水分增加，土壤的移動性，膨脹或收縮性，就必須做土壤測試。
如果土壤不穩定，那麼地基需要更厚更深，成本也會更高。
土力工程師Geotechnical Engineer會到您的土地上做現場土壤測試， 並繪製符合土地特性的定製設計。
土壤的不同等級和說明：
A級：穩定的、無反應性的；既是有濕度變化 (通常是砂岩和岩石地點)，也很少或沒有地面移動的可能性。
S級：輕微地面移動的可能性 (通常是粘土地)。
M級：適度的地面移動的可能性 (通常是粘土或粉土地)。
H級：高度運動的可能性 (通常是粘土地)。
E級：極端地面運動的可能性。
P級：濕度變化引起的地面移動可能會非常嚴重，在建造新房之前，需要諮詢一名結構工程師。
通常A/S/M級的土壤比較適合建房，如果是更差的等級就可能會增加建造成本
2. 現場勘測Contour Survey
在重建時，還需要進行現場地貌調查，了解場地特點、 服務連接點及其他地形特徵和土地地塊的邊界。
勘測圖案例：
Survey的結果會影響建房的site cost，通常高低落差1米之內的算平地，site cost比較低，超過一米的斜坡地需要Cut & Fill來平地，以及建造擋土牆增加穩定性，這部分是額外的費用。
3. 拆房成本及時間？
拆房成本：由工作強度及難度決定，但一般情況下都可控制在$ 3萬澳元以下。
拆房用時：一旦所有文件準備就緒，就可以開始拆除了。一般一周內就能完全拆除，並完成清理及現場準備。
4. 拆房需要申請哪些許可？
拆房必須申請相關許可，一般有兩個：
A拆房許可（Demolition Permit）
在重建工作開始以前，需要從當地政府Council申請一張拆房許可證。您需要提供土地Title複印件，分割計劃Title Plan及原建築的Site Plan即可。
B砍樹許可（Tree Removal Permit）
如果需要在土地上砍除樹木：如果是大樹，或者是受保護樹種，則需要向轄區政府申請相關許可。
5. 需要購買任何保險嗎？
為防止拆房時損壞公共財產，有的房屋需要購買「資產保護險」 （Asset Protection）。它是對政府資產破壞及受損提供的一種保險。需要由屋主聯繫轄區政府，確認是否需要並自行購買。凡需要購買的，建築商需要收到一份複印件後才可以開始動工。
6. 拆房時需要停水電煤服務嗎？
需要！因為全部服務：水、電、排水、煤氣等，不僅需要停斷，還需要拆除重排。
7. 老房子含石棉，怎麼辦？
石棉拆除必須按照政府相關規定以專業方法拆除。對於含石棉的老房子，我們將申請一張石棉拆除許可證以確保房屋安全拆除。
圖片：含有石棉的屋頂和牆壁
8. 場地準備要做些什麼？
在正式動工開建前，我們需要安排專業的Surveyor調查員對土地特點進行勘測，檢查事項包括：水電煤服務位置、圍牆位置、樹木及坑洞位置，土壤類型及土地坡度等。待信息收集工作完成後，我們將進行分析，並規劃設計出建築方案，制定報價。
9. 我正考慮把老房子拆了建新房，該如何開始？
找到適合的builder：
- 能夠因地制宜，根據地塊特點和客戶具體需求給出建築方案；
- 公司內部就有設計部門，這樣的設計人員了解現場施工，可以大大提高溝通效率。
- 能夠提供從拆舊到設計到施工的一條龍服務，把各個環節的費用做到貸款里去，減輕owner的資金壓力；
你是否計劃或已經開始拆舊建新房？有任何問題，您可以隨時聯繫諮詢我們。
Tim Yang, Marketing Director
LDC Homes (QBCC license number 15096307)
938 Logan Rd, Holland Park QLD 4121
Mobile: 0424956026
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Instagram: ldc_homes
LDC Homes成立於2018年（前身Citycon Builders），主要業務是獨立屋的設計、建造和地產開發的項目管理。公司的準則是通過系統性的分析客戶想法的可行性，提供有用的關於外觀設計和室內風格的反饋，並且提供真誠和切實可靠的建議，讓客戶天馬行空的想法變成了現實。我們已經幫助布里斯班以及黃金海岸的數以百計的客戶建造了專屬於他們的夢想之家。
LDC Homes市場總監楊文傑（Tim）有十年的建築行業從業經驗，曾先後任職Zestment Group, AHB Group等知名公司。在各種級別的建築項目的設計和建造過程中，積累了足夠的住宅建造經驗。
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