我們做物業管理的時，經常能聽到來自房東的控訴，說自己又遇上一個超級麻煩的房客：「這年頭當房東太難，當一個好且不被欺壓的房東更是難上加難。」於是我們就絞盡腦汁的為各位房東，各位即將成為房東，各位將來有興趣當房東的大夥，出了3個問題。只要了解這些問題的答案。在澳洲，你一定會是那個最省心最安心的房東。
如果你遇到租客拖欠房，而且拒絕搬走，怎麼解決？
答：首先定期進行房產檢查。RTA允許房東最多每隔三個月進行一次房屋檢查。那麼在檢查房屋的過程中，發現任何可疑的跡象就可立即採取措施。比如，房屋不清潔，周圍存放了過量的垃圾，或財產遭到意外或惡意損害。則可能是租戶未能履行租賃協議義務的早期跡象。其次，每周監測房租支付情況也是一項重要的工作。如果您的租戶落後於租金，越早知道，就能越早解決問題並減輕任何經濟損失。如果您發現自己的租客開始拖欠房租，我建議您採取以下步驟：
1）發送通知欠租超過4天，可以通過電話，短訊，或者email的形式禮貌的通知租客違約，並要求租客儘快支付 租金。 欠租超過8天，可發「RTA Form 11」，通知給租客7天的時間支付拖欠的房租。 Form 11到期日，可發「RTA Form 12」，通知給租客7天的時間搬出租賃的房屋。 Form 12到期日，租客需按照指定日期搬出房子，交付鑰匙給您。如果拒絕搬出，您可向相關租賃當 局提出申請，要求法院或法庭進行聽證。 請注意，即使您知道您的租戶遭受財務或個人困難，按時按規的發送違規通知仍然很重要。因為您 以後須就租金損失提出保險索賠，如果您延遲發送通知，您的索賠就可能會減少。 小提示：所有通知需要以郵寄，或親自送達租客郵筒及租客本人，才視為有效通知。短訊或電話通 知不具備法律效益。記住在您簽訂租賃合同時，也要讓租客簽訂「Consent to receive electronic commmunication」，並需指定具體email。只有發送到指定email的通知才被視為有效通知。
2）法院命令
如果您的租戶未在終止通知中規定的日期之前騰出房產，您將需求向相關租賃當局提出申請，要求法院或法庭進行聽證。然後，法院或法庭可以發出佔有令以驅逐租客。可即便如此，租客仍然可以拒絕離開，因此可能需要返回法庭才能獲得驅逐令。在這種情況下，法警或治安官可能會執行驅逐。
3）更換鎖
向租戶出示擁有權證或驅逐令後，您才有權更換鎖具。
如果租客離開，但沒搬走所有物品，則法律要求您將所有物品最多存放14天。
4）最終的財產檢查
建議拍照作為租客搬出報告的證據。
5）保留押金
您需要向RTA提交申請。
6）提出保險索賠 在租客騰出房產之前，不能處理保險索賠。但您可以立即與保險公司聯繫，提供違規通知，檢查報告以及照片和視頻的副本。
如何讓你的出租物業脫穎而出？
1）確保草坪整潔，沒有垃圾
2）清潔
清潔整齊的房屋可以給潛在租客很好的印象。而且，清潔的房屋更受愛乾淨的租客的喜愛。此外，如果您在租客入駐前，對房屋的清潔做的乾淨徹底，當租客離開時，你就可以以同樣的標準要求他們歸還你的房產。
3）確保租金「定價合理」
我們建議按照租賃市場當前的市場定價。不要按照自己曾經租出的價格定價。
4) 廣告
我們建議使用一些明亮的，能夠體現出房子空間的照片。如有平面圖會更好。
你接受有寵物的租客嗎？
首先您要了解租戶養寵物的好處：
1）據統計近62％的租戶擁有寵物。因此接受有寵物的租客，您將有一個更大的租客團體。
2）擁有寵物主人通常願意為寵物每周多支付$50。
3）有寵物的租客通常會選擇更長的租約
當然，有很多房東擔心寵物會對您的物業造成損害。為避免這一情況，建議您在租約中增加寵物條款，並要求每個租戶簽名。此政策應該是您的租賃協議中的附加條款，以便所有租戶都了解寵物的規則。以下是房東應遵循的最重要的兩個步驟：
1）提出正確的問題
你有寵物多久了？
寵物的年齡？
寵物有沒有曾經造成過財產損失？
寵物有沒有咬過任何人或動物？
動物是否有適當的疫苗接種和許可證？
2) 在特殊條款中列出租客在租客及其動物居住在租賃房屋後所承擔的責任。比如：
所有寵物都有許可證和標籤，包括名稱標籤。請諮詢當地所需的疫苗和許可證。
所有的狗在屋外都必須隨時佩戴狗鏈。
其他動物，如鳥類和倉鼠，需要關在籠子里。
承租人必須支付動物造成的任何損害。
要求或建議（由您決定）承租人獲得承租人保險並承擔責任險。
承租人同意在租賃結束時對地毯進行專業清潔或支付此類清潔費用。
如果寵物協議的任何部分受到侵犯，或寵物對他人造成滋擾或危害，您可以要求移除寵物或終止租
賃。僅移除寵物，將不會影響簽署的租賃協議的有效性，租戶仍然必須遵守該協議。
通過從一開始就以書面形式定義您的寵物政策，您的租戶將了解他們作為寵物主人的期望，以及如
果他們不遵守規則的後果。這樣很好的避免了不必要的糾紛。
個人簡介：
任品霏（Sammy Ren）
澳勝地產布里斯班分公司執行董事
任品霏畢業於悉尼大學，擁有金融與會計雙碩士學位。
曾就業於擁有110年歷史的澳大利亞地產公司瑞偉特（RAYWHITE），任職商務拓展經理，專門從
事投資物業管理服務。
她憑藉著自身的經驗與行業專業性，於2018年2月成立了AWP澳勝地產布里斯班分部。公司位於澳
大利亞布里斯班商務中心區（CBD），她用了僅僅不到一年半的時間，培養並建立了一個全新的團
隊。布里斯班團隊秉持着澳勝地產的宗旨為投資型客戶和自住型客戶提供全方位、周到及完善的 「
一站式」 購房服務，涵蓋住宅出售直至後續的租賃、維護、管理及轉售等服務。
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