隨着疫情越來越嚴重，澳洲失業率直線上升。欠租問題成為了現在主流的社會問題。專業房屋租賃管理經理，本篇的作者，篩選了如下幾個房東最近最常提出的問題進行解釋。在此強調，本篇作者作為中介，為房東爭取最大利益是我們的職責，我們也會在疫情期間堅決貫徹執行這項宗旨。
問題一: 你們如何理解「澳洲總理莫里森表示，租客在疫情期間，不許以任何理由趕走租客的發言。」
首先，這則消息，主要是緣於莫里森政府的演講，並沒有形成具體的文件。具體如何操作，政府還沒頒佈具體法律條文。其次，請各位業主放心。政府此舉，意義旨是在安撫民眾在疫情中的恐慌情緒，我認為政府在為租客解決失業問題的同時，也會出台相應政策保障房東利益。
問題二: 作為中介如何處理租客要求不交房租或者減租的問題
回答這個問題的前提，請租客不要誤解總理的講話。不主動交租的行為在任何時候都會認為是違約。盡最大能力去交租金，是租客應盡的義務。 當租客給我們提出減免租金或者免租金的時候， 我們會讓租客提供：
1失業證明 （最好是單位出具的書面文件或者email 形式的確認信）
2最近三個月的銀行流水證明，重中之重是銀行存款餘額
3其他家庭成員工作情況及銀行流水證明去證明失業的事實
如若事實，我們首先會建議租客去申請 Centrelink 補助，當租客成功申請下來後，我們會建議租客儘力去付租金，等疫情結束恢復工作後，將未付款項補齊。與此同時，我不建議房東主動給租客減租或者免租。不會建議房東與租客簽減租和免租的新合同。
原因如下：
1隨時間推移，相信政府的各項補助政策會越發健全，租客的收入會得以保障。主動交租的租客，還是會盡自己最大全力去交租。
2如果房東被迫答應去降租，不主動交租的租客還是依舊，這種現象真的是因人而議。但是對房東來說，主要影響可能是日後保險追保。這種降租金或者減租的行為，可能會讓保險公司理解為房東與租客私下達成的協議。可能會拒絕受理。請房東處理此事，慎之又慎。
問題三: 疫情期間如果房子需要續約怎麼辦
我們最近接到很多租客關於續約的電話，但是大部分租客都提出了減免租金的要求。不約而同的理由都是失業。我們的建議是，需要審核一下租客租賃期間內表現（交租情況，有沒有很多過分要求）後，再決定不降價不減租。
因為這時候的主觀問題租客合同即將到期，房東面臨的問題是即將沒有fix term的合約在手。此時，應該考慮的是保險一般不會保periodic 期間的租金損失。換句話說，哪怕降點租金，換一個fix term的合同也是值得的。
切記，控制時間，三個月或者半年都是一個不錯的選擇。等疫情過後，租客無論是繼續續租還是招租，價格的主動權還回了房東。
當然，續約過程中也是困難重重，尤其是最近。價格談不攏，又不能趕走。就成了periodic。這個時候，你的中介需要做好自己應該做的事情。
例如有沒有在指定時間發出去form 12 和 form 11並記錄好租客的欠租金額。追保過程中，將租客拒絕簽約的事實澄清，以及所欠租的金額，還有追保的一絲希望。
具體操作，還是要依據各個保險公司的追保政策。同時，中介要讓租客清晰的認識到，現在不交租沒辦法趕你走是因為疫情原因，但是半年後，或者具體措施出台後還是會有懲罰的。
問題四: 疫情會對openhouse有影響嗎？
影響是有的，首先是政府要求中介不能做openhouse，其次是疫情期間大部分租客都選擇續約或者轉成periodic。無論是出租途徑，還是租客數量都受到了較大的影響。但是規定是死的，人是活的。無論什麼時候都是有租客找房子的。 我們現在想到的方法是：
1我們有完善的網絡諮詢系統。可以隨時記錄租客信息。例如電話和email。聯繫給租客做一對一的private inspection。
2強大的database，可以根據租客的需求，推薦合適的房源。
3免費視頻看房。首先，我們會上傳房屋視頻在realestate.com 中，租客視頻看完房後決定租或者不租。其次，我們可以現場與租客FaceTime看房。
問題五: 作為中介疫情期間選擇租客有什麼標準嗎
大家熟知的中介檢查租客的標準，例如收入、租賃記錄等。但是疫情期間，重要的是存款。疫情期間，篩選租客指導意見如下：
租金可以適當降低，但是不能一味降低。降低最近是為了儘快出租，但是降價過低，會找到與原房屋價格不匹配的收入群體。日後續約或者漲房租都會產生問題。同時，房東和中介迫切出租的心態，可能會找來『問題租客』。對日後的管理會帶來麻煩。
Simon的建議是，租金可以降低，但是降低給能入住前期一次性付清三個月或以上的租客。這樣無論租客疫情期間工作怎麼變化，房東都不會擔心租金的問題。所以，重要的是存款。
疫情期間租客提供的工資單保險程度已經不是很高。有可能今天提交明天就失業，這樣你找的不是租客，反而是麻煩。與其這樣，還不如空着。我相信政府會在日後大概率情況下出台關於疫情期間房屋空租的補償政策。
疫情是誰都不想看到的事情，無論身為租客還是房東，都有難言之隱。請租客樹立正確的價值觀，積極配合，積極交租金。Raywhite Sunnybankhills 為您的房屋保駕護航！
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