解除联合共有的房产权 Severance of Joint Tenancies
随着银行不断加息，昆士兰也终于迎来了买家市场。那么您在购买自住房或是进行房产投资的时候，有考虑过持有的形式吗？
您了解 Joint Tenancy 和 Tenants in Common 这两个概念吗？夫妻关系变化或者百年之后，房产持有方式会对财产分割和遗嘱继承产生什么样影响呢？
我们今天就来分享下相关的法律知识和真实的案例，帮助您了解更多。
在澳大利亚，只要房产购买合同的买方是两个人或以上，律师在准备房产过户文件时都会向买方询问：“你们想如何共同拥有该房产？是以 Joint Tenancy 的方式还是以 Tenants in Common 的方式？”
面对这个问题，大多数人都会问，什么是 Joint Tenancy？ 什么是 Tenants in Common？
我们要购买的是自由拥有的土地（Freehold Land）并成为该土地共同的所有者（Owners/Landlords），为什么要我们选择成为哪一种租客（Tenant）呢？
中文通常把前一个词组（Joint Tenancy）翻译成“共同持有人”，而后一个词组（Tenants in Common）翻成“按份持有人”。
因为选择不同的持有关系，将会对房产的最终归属和税负产生长期深远的影响，因此每一个准备与他人共同购买土地房产的人，都应该对这两种共有关系的区别有所了解，以便根据自己的实际情况，作出正确的选择。
01 Joint Tenancy & Tenants in Common 是什么？
在昆士兰，夫妻常见的持有房产方式为 “共同持有”（Joint Tenancy）或 “按比例持有”（Tenants in Common）。
- 如果夫妻共同持有（Joint Tenancy）某处房产，则夫妻两人平等的分享房产的所有权和处置权；
如果一方去世，则房产由活着的一方继承，变成活着的一方独有。 - 如果夫妻按照比例持有（Tenants in Common）某处房产，那么可以是 50% 和 50% ，也可能是 1% 和 99% ，30% 和 70%。如果一方去世，那么逝者可以通过遗嘱把自己所持有的比例（%）转赠指定的受益人。
如果您不确认自己和配偶所拥有房产的形式，可以自行或委托律师向土地局付费调查。
02 共有关系可以改变吗？
共有人可以向产权处申请变更产权持有关系。既可以从“按份共有”变更为“共同共有”，也可以从“共同共有”变更为“按份持有”。
一般夫妻之间在 Joint Tenancy 和 Tenants in Common 这两者之间的变更，是享受印花税豁免的。
值得注意的是，夫妻之一对于他们共同持有（Joint Tenancy）的房产，可以单方面申请变成按照等比例（50%）持有，不需要另外一方的同意。具体的操作方法请咨询遗产律师。
03 房产分割法律案例分
接下来，我们通过案例分享，给大家介绍一下夫妻联名持有（Joint Tenancy）房产对关系破裂时候的财产分割和身故后遗产分配的影响：
背景：小帅和小美之间是亲密关系（同居或已婚），他们两人共同持有（Joint Tenancy）房产A。
案例一
小帅和小美幸福的生活直至一方去世，不管是否留有遗嘱，活着的一方都会获得房产A的 100% 所有权。
但是因为没有遗嘱，所以活着的一方要申请成为执行人，提供资料去证明遗产分配的受益人和比例，包括和所有有资格的受益人协商等。大大的增加了遗产分配的难度和经济成本。
案例二
小帅和小美两个人感情貌合神离，小帅未咨询律师，写了份遗嘱要把房产A留给自己的情妇，情妇看了很开心。
等小帅去世后，因为房产A是夫妻共同持有，所以小帅的遗嘱无法被执行，房产A自动归为小美个人所有。
情妇很生气，但是没钱打官司且小帅的遗产仅剩这套房产A，所以竹篮打水一场空，什么都没得到。如果小帅除了房产A，还留下了很多的遗产，那情妇就可能可以对财产分配提出异议。
案例三
小帅和小美双方都去世了，未留有遗嘱，他们的未成年子女无力供养房产A，所以由政府指派管理人去统计他们的遗产和负债，最终房产A被变卖，销售所得用来偿还所有的债务，支付政府指派的孩子监护人的费用。
所幸没有第三者、婚外生子或其他潜在受益人向法院申请分割遗产。
因为没有预先设立遗嘱，导致遗产的一大部分用来指派和选择执行人和监护人，未成年子女的抚养和遗产管理都未能按照自己的意愿执行，令人遗憾。
强烈建议大家考虑设立一份遗嘱，真实完整的表达自己的遗产分配意愿，为未成年子女指定信赖的监护人。
案例四
小美因无法忍受家庭暴力报警，警察帮小美申请了保护令。两个人的关系破裂了，小帅被赶出了家。虽然小帅认错并且努力修复关系，但小美并不同意他回家。两个人都年轻，除了房产，他们没有其他任何共同的资产。小帅主张分割资产，两人各一半。但小美不愿意。于是，小帅找律师协助解除（Sever）联合共有房产（免税，且无需告知小美）。小美收到小帅的通知后，才得知房产A的持有方式已经被改成了 50% 和 50% 。 小美觉得心有不甘，但是又不想打官司。所以最后同意了销售房产A，两个人按照 50% 和 50% 分割了售房收入，各自开始新的生活。
案例五
同情景四，但是小美不同意 50% 和 50% 的房产A持有权，于是找到小帅协商。
因为两个人的收入都有限，无法向银行申请转贷（Refinance），所以最终达成了财产分割协议（Binding Financial Agreement，简称BFA），商定一起指定房产中介卖掉房产A，销售所得小美获得了 70% ，小帅获得 30% 。
两个人得以快速的解决了财产纠纷，顺利和平的分手。
案例六
同情景四，小美不同意 50% 和 50% 的房产A持有权，也未能和小帅协商达成任何共识，于是小美向澳洲联邦巡回及家庭法院（FCFCOA）起诉财产分割，小帅被迫应诉。
结果，两个人花了10来万澳币打官司，耗时1年左右。最终法官宣判的结果，小美确实获得了更多的资产，但是耗费的时间、精力和金钱似乎不是很值得，不如双方通过BFA或者庭前和解（Mediation）来的压力小，速度快。
案例七
小美和小帅感情破裂，无法就财产分割达成一致，两个人共同持有房产A。小帅把小美告上法庭，在打官司的过程中，小帅意外去世了。
因为法院已经在受理财产分割的官司。如果小帅有设立遗嘱，那么执行人可以代理小帅继续完成官司，最终房产A和所有婚内资产的分配，由法官判决或双方达成的同意令（Consent Orders）为准，不再是小帅去世，小美获得房产A的 100% 所有权。
本文仅供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议。内容受作者本人原创保护，且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。
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