資本利得稅（CGT）適用於你出售資本資產（你從中賺錢的資產）所獲得的收益。除非資產適用於免稅或減稅，或者你可以用資本損失抵消稅收，否則你從資產中獲得的任何收益都將按照邊際稅率徵稅。
主要居住豁免（Main Residence Exemption）是什麼？
你的主要居住地是你居住的家。一般來說，CGT 適用於出售你的房子，除非你有免稅、部分免稅，或者你能夠抵消資本損失的稅收。
如果你是澳大利亞的稅務居民，當你出售你的房子時，如果你的房子在你擁有它的整個時間內是你的主要住所，你的房子所在的土地是2公頃或不到2公頃，並且你沒有利用你的房子產生收入，例如在你的房子里經營生意或出租，你可以獲得全部的主要住所免稅。
如果房屋佔地超過2公頃，您可以將房屋和最多2公頃的土地視為一項資產，如果符合條件就該資產申請主要住所免稅。
然而，如果你通過在家經營生意或出租你的房子來獲得收入，從那時起，用於產生收入的那部分房子將在出售時產生CGT。
什麼是主居所？
為了 CGT 的目的，你的家通常從你搬進來並開始在那裡生活的時候，就被認為是你的主要住所。但是，如果你在合同結算日期後儘快搬進去，那麼從你獲得它的時候起，這個家就被認為是你的主要住所。
如果您因為正在出售舊房而不能立即搬進來，您可以將這兩套房子作為您的主要住所，最多六個月，而不會影響您的主要住所豁免資格。例如，你在完成舊房出售的同時搬進了新家。如果您在處置舊房之前的12個月中連續3個月居住在舊房中，並且在這12個月中的任何一段時間內，舊房不是您的主要住所，並且您的新房產成為您的主要住所，則適用。
如果出售時間超過六個月，且符合條件，主要居所免稅僅適用於出售舊房前的最後六個月。在此之前的任何時期，你都可以選擇哪一個家作為你的主要住所(另一個成為CGT的對象)。
如果你的新家在你購買時已經租給了別人，而你又不能搬進去，那麼在你搬進去之前，這個家並不是你的主要住所。
如果你因為一些不可預見的原因不能搬進來，例如你住院了或者因為工作被派駐海外幾個月，那麼一旦問題得到解決，如果你儘快搬進來，你仍然可以從你獲得房子的時候起獲得主要居住豁免。要注意的是，如果只是不方便，這不是一個有效的理由，你需要確保你有文件支持你的立場。
證明你的房產是首次建立或繼續作為你的主要居住地是主觀的，如果這個問題被質疑，ATO將考慮的一些因素包括:
- 您在該住宅居住的時間長度；
- 您的家人住在哪裡；
- 您是否將個人物品搬進了住宅；
- 您接收信件的地址；
- 您在選民投票名冊（Electoral Roll）上的地址；
- 您是否開通電話、煤氣和電力等服務；
- 您的意圖；
- 外國居民還是居民（注意：主要居住規則在2017年發生了變化，將非居民排除在主要居住豁免之外）。
這些規則側重於您在CGT事件發生時(通常是簽訂銷售合同時)的納稅居民身份。也就是說，在大多數情況下，如果您在簽訂銷售合同時是非本地居民，您將無法獲得主要居住地免稅。即使您在部分擁有期內是居民，也是如此。
相反，如果您在出售時是居民，並且您符合其他資格標準，即使您在所有權期間是非居民，這些規則也應正常適用。例如，在澳大利亞擁有主要住所的外籍人士可以返回澳大利亞，再次成為納稅居民，然後出售財產，如果符合條件，可以獲得主要住所免稅。
重要的是要認識到，是否是居民，是看你的稅務居民條件，而不是你的簽證身份。澳大利亞的稅務居住規則可能很複雜。看到這裡您可能一頭霧水，如果您不確定，請聯繫我們，我們將與您一起研究這些規則。
稅收規則還包含完整性條款（Integrity Provisions），如果有人通過故意安排以獲得免稅來規避規則，例如，在成為外國居民之前，將財產轉移給關聯方以獲得主要居住免稅，ATO則可以拒絕主要居住免稅申請。
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即使我不住在我的家，我可以把我的家當作我的主要住所嗎？
一旦你建立了你的家作為你的主要住所，在某些情況下，你可以把它作為你的主要住所，即使你已經不再住在那裡。出於納稅目的，缺勤規則允許您將您的家視為您的主要住所:
- 如果用於創收，例如在外出時出租，最長可達6年；
- 如果不用於創收，則無限期使用
通過將「不在」的規則應用於您的住宅，這通常可以防止您將主要住所免稅應用於您在同一時期擁有的任何其他財產。除了有限的例外情況，其他財產都涉及CGT。
假設你在2019年移居海外，在你不在的時候把你的房子租出去。然後，你在2021年回到澳大利亞，搬回你的房子。然後在2022年初，你決定這不是你永遠的家，並賣掉了它。在同一時期，您選擇將外出規則應用於您的住宅，並且沒有將任何其他財產視為您的主要住所。在這種情況下，假設您在出售時是居民，您應該能夠獲得全部主要居住地免稅。
如果您將該房產重新設定為您的主要住所，並隨後停止居住，但在此期間將其出租，則6年期限也將重新設定。因此，如果每次離家的時間限制在6年內，那麼如果滿足其他資格標準，就可以獲得全部主要居住地免稅。
主要居住豁免（Main Residence Exemption）是什麼？
如果你的家也被指定為專門的營業場所（即你沒有另一個辦公室或車間），那麼你可能只能申請部分主要住所免稅。這是因為產生收入的資產被排除在主要居所免稅之外。
如果你在家裡做生意，你通常可以申請住房費用的稅收減免，如抵押貸款利息、市政費和保險費。如果您申請或有資格申請這些費用，那麼您將只能獲得部分主要居住地免稅。即使您沒有申請扣除這些費用，這些規則也適用；您有資格提出索賠的事實足以影響您獲得主要居住豁免。
在許多情況下，如果您的住宅在用作專門的營業場所之前符合完全主要住所免稅的條件，那麼您的住宅用於CGT目的的成本基數也應重置為其當時的市場價值。
此外，如果只有部分主要居住地免稅，您將需要檢查您是否可以獲得任何剩餘資本收益的小企業CGT優惠。由於這些規則很複雜，請聯繫我們，我們將與您一起研究這些規則。
但是，如果您只是出於方便才在家工作，並且您通常在另一個辦公室工作，那麼您獲得主要居住地免稅的資格應該不受影響。ATO已經確認，在疫情期間臨時在家工作的時間不會影響你獲得主要居住地豁免的能力。
如果我在AirBnB上出租一個房間，我還可以申請豁免嗎？
如果您的住宅在您居住期間被用於產生收入，則用於產生收入的部分將被排除在主要住所免稅之外。
在你開始出租你房子的一部分之前，對它進行估價是個好主意。如果你有資格在主住宅出租前獲得免稅，有一些規則可以適用於大多數情況，為了達到豁免CGT的目的，你被認為是以當時的市場價值重新獲得了你的房子。所以，如果你的房子已經增值，超過了它的成本基礎，這應該會減少你最終出售時的收益。
我可以和我的配偶有不同的主要住所嗎？
比方說，你和你的配偶在同一時期分別擁有作為你們主要住所的房子。這些規定不允許你在兩處房產上申請全額所得稅免稅。相反，您可以:
- 選擇其中一處住所作為你們兩人在此期間的主要住所；
- 指定不同的住所作為您這段時間的主要住所。
如果您和您的配偶指定了不同的住所，免稅在你們之間分配:
- 如果您擁有被選為您的主要住所的50%或更少，該住所將被視為您在此期間的主要住所，您將有資格獲得您的所有權利益的主要住所豁免；
- 如果您擁有超過50%的被選為您主要住所的住宅，則該住宅在您和您的配偶擁有不同住宅期間的一半時間內被視為您的主要住所。
同樣的規則也適用於配偶。
該規則適用於配偶擁有的每套住房，無論這些住房是如何合法擁有的，即單獨擁有、共同承租人還是共同承租人。
離婚和主要居住規則
過去兩年見證了澳大利亞十年來最高的離婚率。當配偶之間發生財產清算時，如果滿足條件，婚姻破裂和延期規則（Marriage Breakdown Rollover Rules）適用於忽略財產清算中的任何CGT收益。
假設房屋轉讓給配偶中的一方（而不是轉讓給信託機構或公司或從信託機構或公司轉讓出去），兩個人在他們的所有權期間只將房屋作為他們的主要住所，並且滿足其他資格條件，那麼當房產最終出售時，應該可以獲得完全的主要住所豁免。如果該住宅符合任一個人僅在部分擁有期內享受主要居所免稅的條件，則可以享受部分免稅。也就是說，接收財產的配偶可能需要在他們最終出售財產時，就他們作為財產結算的一部分收到的財產份額的收益支付CGT。
我繼承了一處房產，如果我賣掉它，我需要繳納營業稅嗎？
存在一些特殊規則，使一些受益人或遺產能夠獲得對繼承財產的全部或部分主要居住地免稅。假設該房屋是死者去世前的主要住所，他們當時沒有使用該房屋產生收入，並且符合其他資格標準，如果滿足以下任一（或兩個）條件，遺囑執行人或受益人可以獲得完全豁免:
- 死者去世後兩年內處置住所；
- 從死亡之日起直到住宅被處置，該住宅是下列一人或多人的主要住宅；
- 死者的配偶（除非他們已經分居）；
- 根據死者的遺囑有權佔有住所的個人；
- 處置住宅的受益人。
在有限的某些情況下，可以延長兩年期限，例如，當遺囑有爭議或複雜時。如果死者在去世前實際上並不居住在該房產中，並且符合其他資格標準，則仍有可能在該房產被視為其主要住所的情況下適用全額免稅。如果無法獲得全部豁免，則可能適用部分豁免。
如果你有任何關於主要居住規則如何適用於你的問題，請聯繫財富筆記會計事務所，我們將很樂意與你一起解決。
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