你知道嗎？按照澳洲現有的稅收政策，在澳洲買投資房時，很多項目都可以抵稅。但有很多人因為不清楚規定，沒有好好利用政策來抵稅。現在想起來，簡直是錯過了一個億！
如果你現在看到這篇文章，那還不算太晚。今天，我們就來給大家科普一下，在澳洲購買投資房時，需要注意的政策。
以SMSF自管養老金或 Family Trust 名義購買投資房特點分析
常見的購買投資房的形式有：
- 將其放在SMSF(自管養老金)名下。
- 將其放在family trust(家庭信託)名下。
接下來，本文將分別分析以上兩種形式的特點。
SMSF – 為您的退休生活做儲蓄準備。
1. 稅收優惠：
如果您通過 SMSF 購買房產，該基金需要就該房產的租金收入繳納 15% 的稅。對於通過貸款購買的房產，利息可以從基金中扣除；
如果費用超過收入，則每年都會結轉應稅虧損，並可以在未來的應稅收入中抵消。受託人在退休後開始領取養老金時，該基金產生的任何租金收入或資本收益都將免稅。
2.資本利得(Capital Gain)折扣：
對於持有時間超過 12 個月的房產，基金在出售時獲得的任何資本收益可享受三分之一的折扣，從而將任何資本利得稅降至 10%。
3.適用人群：
有一定財力，臨近退休，想要留一筆資金在自管養老金賬戶的客戶群體。
Family Trust – 一種常見的信託類型，用於持有資產或經營家族企業。
1.利潤分配：
家庭信託允許您每年以最節稅的方式，將投資組合中的收入分配給家庭成員，從而最大限度地減少每個成員的應納稅額。此外，如果信託持有房產超過一年，您只需支付 50% 的資本利得稅。
2.資產保護：
因為財產歸信託所有，而不是個人所有。因此，一旦被起訴或銀行破產，信託可以提供一定程度的保護。 某些專業人士（例如外科醫生）可能會從通過信託購買中受益。
3.遺產規劃：
信託可以提供一種簡單的方式將財產傳給子孫後代，而無需繳納資本利得稅或印花稅。
4.適用人群：
家庭成員多，想要規避風險的客戶群體。
做折舊報告可以抵更多的稅？
大家都知道，一份折舊報告中所包含的房屋和傢具等，每年的折舊都可以用來抵稅。做折舊報告本身的費用也可以拿來抵稅。那是否可以肯定，做折舊報告就能抵更多的稅？其實，結果是因人而異的。
首先是看房屋持有者的個人收入。如果收入不穩定或較低（例如每年低於$18,200），房屋負扣稅的額外抵稅就用不上（負扣稅：投資房的租金視為收入，持有投資房的開銷例如銀行貸款利息、維修費和折舊算作支出，只有投資房可以使用負扣稅這一政策）。不僅如此，在投資房賣出時，房屋折舊需要從購房成本中減去。這樣賣房時的增值部分就更高，需要繳納更多的所得稅。
如果房屋持有者的收入較高、穩定，可以做折舊報告用來抵更多的稅。舉個例子，若2021年房屋持有者年收入為$7萬，需繳納收入稅為$13,217。當投資房不做折舊報告時，這套房年收入$10,000，這部分就需要按照32.5cent/澳幣納稅；如果做了折舊報告，顯示這套房屋本身加設備的總折舊為2萬元，那麼就變成虧損$10,000，屋主就可以得到$10,000*32.5c=$3,250的退稅，也就實現了用折舊報告來抵稅這一目的。
另外，做折舊報告也要看購買房屋本身的價值。如果房屋是新房，那麼前幾年的折舊相對比較高，可以抵扣更多的稅。如果房屋本身價值較低，或者是三四十年的二手房，那麼可折舊的部分就比較少，每年能抵稅的部分不多。另外，按照2017年7月1日新出台的規定，在2017年5月9日下午7:30之後所購買的二手房，房屋裏面的設備將不可以再申報折舊。
所以，做折舊報告能否抵扣更多的稅，重點要看房屋持有者的個人收入以及投資房本身的性質和價值。
先買投資房好，可以先抵稅？
到底是應該先買投資房還是先買自住房呢？這當然是個仁者見仁智者見智的問題。但看完以下幾個理由，你可以考慮一下先自住再把它改造成投資物業。自住房可作為一個過渡，之後等資金條件等各方面改善了再轉換成投資房。
首先，如果你先買投資房，再買自住房。那麼就意味着，在買自住房的時候，那些首次購房的優惠補助，以及印花稅減免將無法享有。通常來說，會更建議先買自住房。把政府給的首次購房置業的這些優惠全部都拿到了之後才去想投資房的問題。
如果你先買投資房，通常說明你的收入不夠。為了貸到足夠的款項，你必須以投資房來購買房產。這樣的話，銀行會加一筆租金收入，和默認名義上你與父母同住的生活費。這樣申請的銀行貸款會比按自住房購買的時候多一些，但前期也會損失多付的首次購房優惠和印花稅。所以通常是不建議先買投資房，再買自住房。
總而言之，一般正確的買房順序，就是先買自住房，住個兩三年。等經濟狀況變得更好、首付攢到更多的時候，再從小房換成大房，然後將之前首次購買的小房作為投資房，用來出租。
這樣，可以交最少的印花稅，且兩套房產都至少有一段時間享有了資本增值的豁免（Main Residence Capital Gain Tax(CGT) Exemption），所以相對來說成本上會更低一些。
這裡需要額外說明一個概念，就是出租房的CGT 6年豁免法則 ：簡單來說就是如果自住房由於某些原因（比如要去其他城市工作）要出租出去，並且自己並沒有指定其他房產為自己的自住房（比如沒有購買第二套房產）。那麼，如果出租不超過6年的話，房產的自住房資本增值稅豁免地位（Main Residence Capital Gain Tax(CGT) Exemption）仍然可以保留。
從第一天開始出租起計算，6年到期之前賣出，可以申請免繳CGT；或者收回房產繼續自己住，直到賣出，也可以申請免繳CGT。
CGT6年豁免法則必須符合的三個條件：
1.房子買回來以後最先的用途是自住，並且至少住了6個月以上；
2.用於出租的時間最多不能超過6年；
3.該房產出租後沒有認定其它房產作為自住房。
購買投資房的相關雜費可以馬上抵稅嗎？
購買和出售投資房產時會產生一系列的費用，但並不是所有費用都可以馬上用來抵稅的。房屋費用可分為基礎成本費用和開支費用。主要來說，基礎成本（cost base）類費用不可以直接抵稅，需要等到出售房產時來計算資本增益 (capital gain)。基礎成本費用通常包括：土地印花稅、產權調查費、估值費用、房屋升級費用以及律師費中介費等。而購買期間產生的市政費 （City Council）、物業費以及水費等都可以作為開支費用直接抵稅。
購買投資房後，投資房每年產生的開支可以作為費用，申報在投資房報稅中。常見的可以抵稅的費用為：廣告費、水電費、市政排污費、物業管理、中介費、清潔以及維修費用等。如果有貸款，貸款的利息部分也可以作為抵稅費用申報。新購買的設備（例如家電或者傢具），需要根據有效壽命來計算折舊。而且投資房本身和屋內傢具的折舊也可以作為抵稅費用。
需要注意的是，已經抵稅的折舊部分在出售房產時，需要從基礎成本（cost base）中扣除來計算最後的資本增值。除了抵稅費用，稅務局也規定一些開支費用不可以計入抵稅費用。投資房出租時不能抵稅的費用通常有：貸款的本金、二手的已經被使用過的家電或者傢具、由房客支付的水電等開支。
另外，交通費也不能抵稅。如果是非商業相關的車費，例如房屋持有者開車來檢查房屋，維護房屋所產生的車費不可以作為抵稅費用申報。
自己名下的自住房出售時可以免交 Capital Gain Tax嗎？
根據澳洲稅務局的相關規定，個人名下的自住房可以免除資產增值稅(Capital Gain Tax)。資產增值稅指：買賣資產利得應繳納的稅款。
由於自住房屬於您長期居所，屬於私人用途，在居住期間未產生任何收益。所以，在出售後不需要繳納資產增值稅。
這裡有幾個地方需要注意一下：
1.自主土地面積不得超過2 hectares；
2.買地建房的情況下，土地交割後，可最多獲得4年的時間建築房屋；
3.自住期間將房間出租、做生意會客將不能完全豁免；
4.多個房屋的情況下，只能有一套為自住房；
另外，關於自住房有一個遠近聞名的6-year rules，和大家詳細解釋一下：
房屋A 為個人自住房，搬離後，最多可出租6年。該套房屋被視為自住房，免交資產增值稅。如果您有間隔的出租，在6- year rules下，只算出租的時間段。如果期間有回去重新自住，6 year rules就會重新從頭開始計算，之前的就不算在6 年內了。
比如: 業主S在2010年搬離自住房後，將房屋出租3年，接着空置了1年，後又出租3年後出售。在2010年至2017年，該套房產有6年產生了收益，所以仍滿足6-year rules， 出售時將免除增值稅。
關於自住房還有一個小福利，是moving to a new home：新舊自住房最多可重疊6個月，在這裡也解釋一下：
購買一套房產作為自住，同時出售原本的自住房，6個月內完成，則兩套都可視為自住房。
給大家舉個例子：
業主S在2021年3月購買新房計劃作為自住房，同時在2021年5月出售原有的自住房。原有的自住房視為私人自住，出售可免交增資稅。而新的自住房和原有的自住房重疊時間不超過6個月，也可以為自住房，未來出售時，可免交增值稅。
這麼多知識點，你都明白了嗎？下次購買投資房，就可以剩下一大筆錢了！如果你還想要了解更多的信息，歡迎掃描微信二維碼，並關注財富筆記的微信公眾號，帶你解析各類澳洲政策。
