我们做物业管理的时，经常能听到来自房东的控诉，说自己又遇上一个超级麻烦的房客：“这年头当房东太难，当一个好且不被欺压的房东更是难上加难。”于是我们就绞尽脑汁的为各位房东，各位即将成为房东，各位将来有兴趣当房东的大伙，出了3个问题。只要了解这些问题的答案。在澳洲，你一定会是那个最省心最安心的房东。
如果你遇到租客拖欠房，而且拒绝搬走，怎么解决？
答：首先定期进行房产检查。RTA允许房东最多每隔三个月进行一次房屋检查。那么在检查房屋的过程中，发现任何可疑的迹象就可立即采取措施。比如，房屋不清洁，周围存放了过量的垃圾，或财产遭到意外或恶意损害。则可能是租户未能履行租赁协议义务的早期迹象。其次，每周监测房租支付情况也是一项重要的工作。如果您的租户落后于租金，越早知道，就能越早解决问题并减轻任何经济损失。如果您发现自己的租客开始拖欠房租，我建议您采取以下步骤：
1）发送通知欠租超过4天，可以通过电话，短信，或者email的形式礼貌的通知租客违约，并要求租客尽快支付 租金。 欠租超过8天，可发“RTA Form 11”，通知给租客7天的时间支付拖欠的房租。 Form 11到期日，可发“RTA Form 12”，通知给租客7天的时间搬出租赁的房屋。 Form 12到期日，租客需按照指定日期搬出房子，交付钥匙给您。如果拒绝搬出，您可向相关租赁当 局提出申请，要求法院或法庭进行听证。 请注意，即使您知道您的租户遭受财务或个人困难，按时按规的发送违规通知仍然很重要。因为您 以后须就租金损失提出保险索赔，如果您延迟发送通知，您的索赔就可能会减少。 小提示：所有通知需要以邮寄，或亲自送达租客邮筒及租客本人，才视为有效通知。短信或电话通 知不具备法律效益。记住在您签订租赁合同时，也要让租客签订“Consent to receive electronic commmunication”，并需指定具体email。只有发送到指定email的通知才被视为有效通知。
2）法院命令
如果您的租户未在终止通知中规定的日期之前腾出房产，您将需求向相关租赁当局提出申请，要求法院或法庭进行听证。然后，法院或法庭可以发出占有令以驱逐租客。可即便如此，租客仍然可以拒绝离开，因此可能需要返回法庭才能获得驱逐令。在这种情况下，法警或治安官可能会执行驱逐。
3）更换锁
向租户出示拥有权证或驱逐令后，您才有权更换锁具。
如果租客离开，但没搬走所有物品，则法律要求您将所有物品最多存放14天。
4）最终的财产检查
建议拍照作为租客搬出报告的证据。
5）保留押金
您需要向RTA提交申请。
6）提出保险索赔 在租客腾出房产之前，不能处理保险索赔。但您可以立即与保险公司联系，提供违规通知，检查报告以及照片和视频的副本。
如何让你的出租物业脱颖而出？
1）确保草坪整洁，没有垃圾
2）清洁
清洁整齐的房屋可以给潜在租客很好的印象。而且，清洁的房屋更受爱干净的租客的喜爱。此外，如果您在租客入驻前，对房屋的清洁做的干净彻底，当租客离开时，你就可以以同样的标准要求他们归还你的房产。
3）确保租金“定价合理”
我们建议按照租赁市场当前的市场定价。不要按照自己曾经租出的价格定价。
4) 广告
我们建议使用一些明亮的，能够体现出房子空间的照片。如有平面图会更好。
你接受有宠物的租客吗？
首先您要了解租户养宠物的好处：
1）据统计近62％的租户拥有宠物。因此接受有宠物的租客，您将有一个更大的租客团体。
2）拥有宠物主人通常愿意为宠物每周多支付$50。
3）有宠物的租客通常会选择更长的租约
当然，有很多房东担心宠物会对您的物业造成损害。为避免这一情况，建议您在租约中增加宠物条款，并要求每个租户签名。此政策应该是您的租赁协议中的附加条款，以便所有租户都了解宠物的规则。以下是房东应遵循的最重要的两个步骤：
1）提出正确的问题
你有宠物多久了？
宠物的年龄？
宠物有没有曾经造成过财产损失？
宠物有没有咬过任何人或动物？
动物是否有适当的疫苗接种和许可证？
2) 在特殊条款中列出租客在租客及其动物居住在租赁房屋后所承担的责任。比如：
所有宠物都有许可证和标签，包括名称标签。请咨询当地所需的疫苗和许可证。
所有的狗在屋外都必须随时佩戴狗链。
其他动物，如鸟类和仓鼠，需要关在笼子里。
承租人必须支付动物造成的任何损害。
要求或建议（由您决定）承租人获得承租人保险并承担责任险。
承租人同意在租赁结束时对地毯进行专业清洁或支付此类清洁费用。
如果宠物协议的任何部分受到侵犯，或宠物对他人造成滋扰或危害，您可以要求移除宠物或终止租
赁。仅移除宠物，将不会影响签署的租赁协议的有效性，租户仍然必须遵守该协议。
通过从一开始就以书面形式定义您的宠物政策，您的租户将了解他们作为宠物主人的期望，以及如
果他们不遵守规则的后果。这样很好的避免了不必要的纠纷。
个人简介：
任品霏（Sammy Ren）
澳胜地产布里斯班分公司执行董事
任品霏毕业于悉尼大学，拥有金融与会计双硕士学位。
曾就业于拥有110年历史的澳大利亚地产公司瑞伟特（RAYWHITE），任职商务拓展经理，专门从
事投资物业管理服务。
她凭借着自身的经验与行业专业性，于2018年2月成立了AWP澳胜地产布里斯班分部。公司位于澳
大利亚布里斯班商务中心区（CBD），她用了仅仅不到一年半的时间，培养并建立了一个全新的团
队。布里斯班团队秉持着澳胜地产的宗旨为投资型客户和自住型客户提供全方位、周到及完善的 “
一站式” 购房服务，涵盖住宅出售直至后续的租赁、维护、管理及转售等服务。
