解除聯合共有的房產權 Severance of Joint Tenancies
隨着銀行不斷加息，昆士蘭也終於迎來了買家市場。那麼您在購買自住房或是進行房產投資的時候，有考慮過持有的形式嗎？
您了解 Joint Tenancy 和 Tenants in Common 這兩個概念嗎？夫妻關係變化或者百年之後，房產持有方式會對財產分割和遺囑繼承產生什麼樣影響呢？
我們今天就來分享下相關的法律知識和真實的案例，幫助您了解更多。
在澳大利亞，只要房產購買合同的買方是兩個人或以上，律師在準備房產過戶文件時都會向買方詢問：「你們想如何共同擁有該房產？是以 Joint Tenancy 的方式還是以 Tenants in Common 的方式？」
面對這個問題，大多數人都會問，什麼是 Joint Tenancy？ 什麼是 Tenants in Common？
我們要購買的是自由擁有的土地（Freehold Land）並成為該土地共同的所有者（Owners/Landlords），為什麼要我們選擇成為哪一種租客（Tenant）呢？
中文通常把前一個詞組（Joint Tenancy）翻譯成「共同持有人」，而後一個詞組（Tenants in Common）翻成「按份持有人」。
因為選擇不同的持有關係，將會對房產的最終歸屬和稅負產生長期深遠的影響，因此每一個準備與他人共同購買土地房產的人，都應該對這兩種共有關係的區別有所了解，以便根據自己的實際情況，作出正確的選擇。
01 Joint Tenancy & Tenants in Common 是什麼？
在昆士蘭，夫妻常見的持有房產方式為 「共同持有」（Joint Tenancy）或 「按比例持有」（Tenants in Common）。
- 如果夫妻共同持有（Joint Tenancy）某處房產，則夫妻兩人平等的分享房產的所有權和處置權；
如果一方去世，則房產由活着的一方繼承，變成活着的一方獨有。 - 如果夫妻按照比例持有（Tenants in Common）某處房產，那麼可以是 50% 和 50% ，也可能是 1% 和 99% ，30% 和 70%。如果一方去世，那麼逝者可以通過遺囑把自己所持有的比例（%）轉贈指定的受益人。
如果您不確認自己和配偶所擁有房產的形式，可以自行或委託律師向土地局付費調查。
02 共有關係可以改變嗎？
共有人可以向產權處申請變更產權持有關係。既可以從「按份共有」變更為「共同共有」，也可以從「共同共有」變更為「按份持有」。
一般夫妻之間在 Joint Tenancy 和 Tenants in Common 這兩者之間的變更，是享受印花稅豁免的。
值得注意的是，夫妻之一對於他們共同持有（Joint Tenancy）的房產，可以單方面申請變成按照等比例（50%）持有，不需要另外一方的同意。具體的操作方法請諮詢遺產律師。
03 房產分割法律案例分
接下來，我們通過案例分享，給大家介紹一下夫妻聯名持有（Joint Tenancy）房產對關係破裂時候的財產分割和身故後遺產分配的影響：
背景：小帥和小美之間是親密關係（同居或已婚），他們兩人共同持有（Joint Tenancy）房產A。
案例一
小帥和小美幸福的生活直至一方去世，不管是否留有遺囑，活着的一方都會獲得房產A的 100% 所有權。
但是因為沒有遺囑，所以活着的一方要申請成為執行人，提供資料去證明遺產分配的受益人和比例，包括和所有有資格的受益人協商等。大大的增加了遺產分配的難度和經濟成本。
案例二
小帥和小美兩個人感情貌合神離，小帥未諮詢律師，寫了份遺囑要把房產A留給自己的情婦，情婦看了很開心。
等小帥去世後，因為房產A是夫妻共同持有，所以小帥的遺囑無法被執行，房產A自動歸為小美個人所有。
情婦很生氣，但是沒錢打官司且小帥的遺產僅剩這套房產A，所以竹籃打水一場空，什麼都沒得到。如果小帥除了房產A，還留下了很多的遺產，那情婦就可能可以對財產分配提出異議。
案例三
小帥和小美雙方都去世了，未留有遺囑，他們的未成年子女無力供養房產A，所以由政府指派管理人去統計他們的遺產和負債，最終房產A被變賣，銷售所得用來償還所有的債務，支付政府指派的孩子監護人的費用。
所幸沒有第三者、婚外生子或其他潛在受益人向法院申請分割遺產。
因為沒有預先設立遺囑，導致遺產的一大部分用來指派和選擇執行人和監護人，未成年子女的撫養和遺產管理都未能按照自己的意願執行，令人遺憾。
強烈建議大家考慮設立一份遺囑，真實完整的表達自己的遺產分配意願，為未成年子女指定信賴的監護人。
案例四
小美因無法忍受家庭暴力報警，警察幫小美申請了保護令。兩個人的關係破裂了，小帥被趕出了家。雖然小帥認錯並且努力修復關係，但小美並不同意他回家。兩個人都年輕，除了房產，他們沒有其他任何共同的資產。小帥主張分割資產，兩人各一半。但小美不願意。於是，小帥找律師協助解除（Sever）聯合共有房產（免稅，且無需告知小美）。小美收到小帥的通知後，才得知房產A的持有方式已經被改成了 50% 和 50% 。 小美覺得心有不甘，但是又不想打官司。所以最後同意了銷售房產A，兩個人按照 50% 和 50% 分割了售房收入，各自開始新的生活。
案例五
同情景四，但是小美不同意 50% 和 50% 的房產A持有權，於是找到小帥協商。
因為兩個人的收入都有限，無法向銀行申請轉貸（Refinance），所以最終達成了財產分割協議（Binding Financial Agreement，簡稱BFA），商定一起指定房產中介賣掉房產A，銷售所得小美獲得了 70% ，小帥獲得 30% 。
兩個人得以快速的解決了財產糾紛，順利和平的分手。
案例六
同情景四，小美不同意 50% 和 50% 的房產A持有權，也未能和小帥協商達成任何共識，於是小美向澳洲聯邦巡迴及家庭法院（FCFCOA）起訴財產分割，小帥被迫應訴。
結果，兩個人花了10來萬澳幣打官司，耗時1年左右。最終法官宣判的結果，小美確實獲得了更多的資產，但是耗費的時間、精力和金錢似乎不是很值得，不如雙方通過BFA或者庭前和解（Mediation）來的壓力小，速度快。
案例七
小美和小帥感情破裂，無法就財產分割達成一致，兩個人共同持有房產A。小帥把小美告上法庭，在打官司的過程中，小帥意外去世了。
因為法院已經在受理財產分割的官司。如果小帥有設立遺囑，那麼執行人可以代理小帥繼續完成官司，最終房產A和所有婚內資產的分配，由法官判決或雙方達成的同意令（Consent Orders）為準，不再是小帥去世，小美獲得房產A的 100% 所有權。
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