解除聯合共有的房產權 Severance of Joint Tenancies
隨着銀行不斷加息，昆士蘭也終於迎來了買家市場。那麼您在購買自住房或是進行房產投資的時候，有考慮過持有的形式嗎？
您了解 Joint Tenancy 和 Tenants in Common 這兩個概念嗎？夫妻關係變化或者百年之後，房產持有方式會對財產分割和遺囑繼承產生什麼樣影響呢？
我們今天就來分享下相關的法律知識和真實的案例，幫助您了解更多。
在澳大利亞，只要房產購買合同的買方是兩個人或以上，律師在準備房產過戶文件時都會向買方詢問：「你們想如何共同擁有該房產？是以 Joint Tenancy 的方式還是以 Tenants in Common 的方式？」
面對這個問題，大多數人都會問，什麼是 Joint Tenancy？ 什麼是 Tenants in Common？
我們要購買的是自由擁有的土地（Freehold Land）並成為該土地共同的所有者（Owners/Landlords），為什麼要我們選擇成為哪一種租客（Tenant）呢？
中文通常把前一個詞組（Joint Tenancy）翻譯成「共同持有人」，而後一個詞組（Tenants in Common）翻成「按份持有人」。
因為選擇不同的持有關係，將會對房產的最終歸屬和稅負產生長期深遠的影響，因此每一個準備與他人共同購買土地房產的人，都應該對這兩種共有關係的區別有所了解，以便根據自己的實際情況，作出正確的選擇。
01 Joint Tenancy & Tenants in Common 是什麼？
在昆士蘭，夫妻常見的持有房產方式為 「共同持有」（Joint Tenancy）或 「按比例持有」（Tenants in Common）。
- 如果夫妻共同持有（Joint Tenancy）某處房產，則夫妻兩人平等的分享房產的所有權和處置權；
如果一方去世，則房產由活着的一方繼承，變成活着的一方獨有。 - 如果夫妻按照比例持有（Tenants in Common）某處房產，那麼可以是 50% 和 50% ，也可能是 1% 和 99% ，30% 和 70%。如果一方去世，那麼逝者可以通過遺囑把自己所持有的比例（%）轉贈指定的受益人。
如果您不確認自己和配偶所擁有房產的形式，可以自行或委託律師向土地局付費調查。
02 共有關係可以改變嗎？
共有人可以向產權處申請變更產權持有關係。既可以從「按份共有」變更為「共同共有」，也可以從「共同共有」變更為「按份持有」。
一般夫妻之間在 Joint Tenancy 和 Tenants in Common 這兩者之間的變更，是享受印花稅豁免的。
值得注意的是，夫妻之一對於他們共同持有（Joint Tenancy）的房產，可以單方面申請變成按照等比例（50%）持有，不需要另外一方的同意。具體的操作方法請諮詢遺產律師。
03 房產分割法律案例分
接下來，我們通過案例分享，給大家介紹一下夫妻聯名持有（Joint Tenancy）房產對關係破裂時候的財產分割和身故後遺產分配的影響：
背景：小帥和小美之間是親密關係（同居或已婚），他們兩人共同持有（Joint Tenancy）房產A。
案例一
小帥和小美幸福的生活直至一方去世，不管是否留有遺囑，活着的一方都會獲得房產A的 100% 所有權。
但是因為沒有遺囑，所以活着的一方要申請成為執行人，提供資料去證明遺產分配的受益人和比例，包括和所有有資格的受益人協商等。大大的增加了遺產分配的難度和經濟成本。
案例二
小帥和小美兩個人感情貌合神離，小帥未諮詢律師，寫了份遺囑要把房產A留給自己的情婦，情婦看了很開心。
等小帥去世後，因為房產A是夫妻共同持有，所以小帥的遺囑無法被執行，房產A自動歸為小美個人所有。
情婦很生氣，但是沒錢打官司且小帥的遺產僅剩這套房產A，所以竹籃打水一場空，什麼都沒得到。如果小帥除了房產A，還留下了很多的遺產，那情婦就可能可以對財產分配提出異議。
案例三
小帥和小美雙方都去世了，未留有遺囑，他們的未成年子女無力供養房產A，所以由政府指派管理人去統計他們的遺產和負債，最終房產A被變賣，銷售所得用來償還所有的債務，支付政府指派的孩子監護人的費用。
所幸沒有第三者、婚外生子或其他潛在受益人向法院申請分割遺產。
因為沒有預先設立遺囑，導致遺產的一大部分用來指派和選擇執行人和監護人，未成年子女的撫養和遺產管理都未能按照自己的意願執行，令人遺憾。
強烈建議大家考慮設立一份遺囑，真實完整的表達自己的遺產分配意願，為未成年子女指定信賴的監護人。
案例四
小美因無法忍受家庭暴力報警，警察幫小美申請了保護令。兩個人的關係破裂了，小帥被趕出了家。雖然小帥認錯並且努力修復關係，但小美並不同意他回家。兩個人都年輕，除了房產，他們沒有其他任何共同的資產。小帥主張分割資產，兩人各一半。但小美不願意。於是，小帥找律師協助解除（Sever）聯合共有房產（免稅，且無需告知小美）。小美收到小帥的通知後，才得知房產A的持有方式已經被改成了 50% 和 50% 。 小美覺得心有不甘，但是又不想打官司。所以最後同意了銷售房產A，兩個人按照 50% 和 50% 分割了售房收入，各自開始新的生活。
案例五
同情景四，但是小美不同意 50% 和 50% 的房產A持有權，於是找到小帥協商。
因為兩個人的收入都有限，無法向銀行申請轉貸（Refinance），所以最終達成了財產分割協議（Binding Financial Agreement，簡稱BFA），商定一起指定房產中介賣掉房產A，銷售所得小美獲得了 70% ，小帥獲得 30% 。
兩個人得以快速的解決了財產糾紛，順利和平的分手。
案例六
同情景四，小美不同意 50% 和 50% 的房產A持有權，也未能和小帥協商達成任何共識，於是小美向澳洲聯邦巡迴及家庭法院（FCFCOA）起訴財產分割，小帥被迫應訴。
結果，兩個人花了10來萬澳幣打官司，耗時1年左右。最終法官宣判的結果，小美確實獲得了更多的資產，但是耗費的時間、精力和金錢似乎不是很值得，不如雙方通過BFA或者庭前和解（Mediation）來的壓力小，速度快。
案例七
小美和小帥感情破裂，無法就財產分割達成一致，兩個人共同持有房產A。小帥把小美告上法庭，在打官司的過程中，小帥意外去世了。
因為法院已經在受理財產分割的官司。如果小帥有設立遺囑，那麼執行人可以代理小帥繼續完成官司，最終房產A和所有婚內資產的分配，由法官判決或雙方達成的同意令（Consent Orders）為準，不再是小帥去世，小美獲得房產A的 100% 所有權。
本文僅供一般性參考，並無意提供任何個案法律建議。內容受作者本人原創保護，且作者與專欄平台明示不對任何依賴本文任何內容而採取或不採取行動所導致的後果承擔責任。
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