澳洲的土地稅(Land Tax)並不會像所得稅(Income Tax)和增值稅(GST)曝光度和關注度那麼高， 但它和所有房產投資者都息息相關，並且涉及稅額，動輒可能上萬，因此每年都會隨着您擁有土地價值的增長而增長。這篇文章我們匯總了2020年關於昆州地稅 (Land Tax) 您最應該需要知道的6個知識點，幫助您更好地管理個人土地資產。
昆州地稅(Land Tax)的基本概述
昆州土地稅是一種州稅，以您每年6月30日午夜在昆士蘭州擁有的永久產（Freehold）土地計算。例如，2018-2019財政年度的土地稅負債是在2018年6月30日計算的。適用的稅率取決於您是哪種類型的所有者，土地的總應稅價值以及是否有任何豁免（每個個人/夫妻可以指定一套房產為自住房，其土地價值不在計算地稅範圍）。昆州財政（OSR）收取土地稅，為昆士蘭州提供政府服務和基礎設施。
大多數昆士蘭州土地所有者不承擔土地稅的責任，因為他們的土地價值不夠高。一旦您除了自住房以外在昆州持有兩套以上房產，亦或您不是澳洲居民/PR，準備回國長期工作生活的時候，一定要開始考慮您是否會承擔土地稅的責任。
哪裡可以查看到自己房產的相關土地價值？
昆州財政部（OSR）會在每年6月30日對您的永久產權土地的總應稅價值計算土地稅。
一個財政年度的「應稅價值」是以下兩者中的較小者：
- 6月30日的《 2010年土地估價法》的土地價值（法定土地價值）
- 6月30日土地的平均價值
這裡我們不贅述具體的價值算法, 政府有一套他們認為比較科學的算法，如果您不同意土地估價，並且可以提供證明其不正確的信息，則可以提出異議。異議必須在評估通知發佈之日起60天內提出。
年度土地價值在每年10月1日進行評估，並在次年的3月31日之前發佈通知，新的估價將於通知發出之年的6月30日生效，用於計算各種地方稅收的計算,比如地稅(Land Tax)和物業管理費(City Council Rates)。您會從每個季度的City Council Rate信件上看到您的相關土地價值信息，如下圖：
除此之外，每年的3月份左右，您也會收到關於您房產土地價值的通知函（annual land valuation notice），如下圖。您可以通知昆州財政部改為email的方式發送年度土地價值的通知函，以免郵寄丟失。
針對不同的個體，土地稅(Land Tax)的稅率具體是怎樣計算的？
個人與公司/家庭信託的地稅稅率被分為兩個類別，值得注意的是2019-2020年度公司/家庭信託類別的最高兩個階梯稅率都有所增加。值得一提的是這裡的個人或者公司/家庭信託還要分為稅務當地居民/實體和外國居民/實體。如果是外國公司/家庭信託或者非澳洲公民/永久居民，地稅稅率將會產生很大的不同，具體我們將在下面一個知識點具體解釋。
具體稅率如下：
個人地稅稅率
公司/家庭信託地稅稅率
針對海外人士/臨時居民，您的地稅算法會和本地居民有很大不同
這個是目前看起來最被土地擁有者忽視的地方，也是昆州財政部在地稅政策宣傳方面做的很不夠的地方。好多房產投資者在購買房產和土地的時候，並沒有真正考慮到地稅和自己稅務居民轉換的因素，導致投資後要長久承擔地稅的費用，最終造成巨大損失。
一旦持有臨時簽證的澳洲常住居民（比如學生，商業投資移民）計劃要回國長久生活居住的時候，他們將不再適用上面所說的地稅稅率。原因有兩個：首先，他們將不再享有自住房豁免的政策；其次，土地免稅額度也將從$600,000降到$350,000起征點，也就是說如果您在南區擁有一棟70-80萬左右的房產，您的土地價值很可能超過了$350,000，之後您決定長期回國發展的時候，並且要保留您的澳洲房產，就需要每年支付地稅的幾率將大大增加，更不用說到時候房產資本利得稅（Capital Gain Tax）。不但如此，這裡昆州財政部還要徵收一個額外2%的空置附加費用（Absentee Surcharge），這些項目加起來的總和就有不少錢呢。財政部會根據個人的海關出入境記錄來判定您是否回國長期居住，很難辯駁申訴，不要存有僥倖心理。
因此對於目前在澳洲長期居住的居民，不管是Citizen、PR還是臨時簽證，當您在澳洲持有房產並計劃長期回國發展的時候，一定要諮詢會計師，妥善打理好您的澳洲房產財務再動身。
地稅(Land Tax)本身可以抵稅嗎?
如果與此地稅相關聯的房產是投資房,用於產生投資房租金收入的話， 那麼地稅本身也是和其他正常的投資房費用一樣，可以抵稅。
OSR (Office of State Revenue) Online怎麼幫助您處理相關的地稅(Land Tax)問題
通過個人在OSR Online (https://osronline.treasury.qld.gov.au) 認證身份註冊賬戶之後，這個賬戶就是您與昆州財政部溝通個人土地稅(Land Tax)的渠道了。這樣一來就可以避免由於沒有及時更新郵寄地址而遺漏信件，耽誤大事的情況發生了。
在這個賬戶中，您可以查看每年個人的土地稅(Land Tax)評估通知，提出豁免，管理您的詳細信息和進行付款。隨時隨地訪問它。同時，您還可以撥打他們的熱線電話 1300 300 734進行諮詢。
有什麼方法可以規劃少交地稅(Land Tax)嗎?
方法是有的, 但是要提前和會計師溝通和規劃。 一旦房產已經過戶，再進行變更，還會牽動其他的稅務問題，比如過戶的印花稅(Transfer Tax)和房產本身的資本利得稅(Capital Gain Tax)， 這很可能會得不償失。 其次每個客戶和家庭的具體情況都是不同的，除了地稅(Land Tax)本身的考量，還要考慮其他因素。諸如：資產本身的保護，財富的傳承，還有銀行貸款的條件限制等等。
回到本身的問題， 通常客戶可以申請自住房地稅(Land Tax)豁免，或者用不同的投資結構來分散人頭達到減少或者不交地稅(Land Tax)的目的。 所以最中肯的建議是：買房簽合同前，一定要和您的會計師進行溝通。
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