「代持」房產的法律分析

在房產案件的處理中，經常會碰到有一些客戶諮詢房子該放誰的名字的問題，由於每個家庭情況各異，會對房產該由誰持有進退兩難。

這裏面通常有貸款，稅務以及家庭關係三方面的原因。當然，這些都是法律實踐中的常見情況。還有一些情況就沒有那麼簡單了，例如有些客戶會諱莫如深地談到自己不想將房產放在自己名下，而是放在一個合伙人或者朋友名下。原因可能是由於自己名下不方便持有該房產，或者持有該房產的成本會大大增加，特別是有一些海外投資者，如果買在自己名下會繳納非常多的海外印花稅。

在遇到這類客戶時，基於對客戶的利益最大化原則以及基於法律保障方面的不確定性我們不會建議客戶使用這種「代持」方式。在中國，《物權法》第一百零六條對「代持」關係中的所有權人的追回權有明文規定。

但是在澳洲，幾乎沒有相似的保障實際出資人法律權益的成文法規定。這種代持關係在英美法體系（包括澳洲）中被認作信託（託管）關係。那麼在沒有成文法保障下的這種代持關係是否有效或者其保障性到底高不高呢？下面就根據我們對判例法的歸納以及具體案例來講解。

為了幫助我們理解案例，我們先來講講澳大利亞的法律體系和其體系下產權的概念。

澳大利亞是英美法系，也叫判例法系。英美法系對產權通常分為法律上的權益即legal interest和衡平法上的權益equitable interest。 所以對產權的保護被分為法律和衡平法兩個層面。Legal interest多指我們平時所理解的法律上所承認的所有權，即通過合法過戶登記後在「產權證」 （Title）上留下自己的名字（即名義上的產權）。而equitable interest只代表一種基於公平的利益（即，實際利益權利），而並非我們所理解的法律上的所有權。例如, 李先生出全款買一處房產，但在業權登記及相關文件中放了他朋友王先生的名字。那麼王先生則擁有100%的legal interest，即100% 的所有權（產權）。這意味着，在法律層面，當王先生想處置此處房產時，即使沒有得到李先生的許可，王先生在實際操作上可能會成功處置此處房產。 如果李先生對王先生關於房產處置的動向毫不知情，一旦新的買家在不知李先生存在並且是善意購買的情況下完成登記過戶， 李先生在大多數情況下只能向王先生追討自己的那部分實際權益相所對等的金額，而不能向新的買家追討該房產的所有權。 由此看來，在法律層面對實際出資人的保護實在有失公允。所以衡平法，作為法律層面的拾遺和補充，識別出實際出資人的權益, 即equitable interest。

在衡平法的操作上，繼續以李和王為例，他們的關係一般被稱為「推定信託」 （resulting trust）。這種信託是法院根據李先生實際給王先生出資的事實而假定的信託關係（Calverley v Green (1984) 155 CLR 242, 246）。在此關係中， 王對李的信託財產持有法律權益，而李是這個假定信託關係的受益人。注意，正如提到的，這是一種假定關係，也就是說根據相悖的事實，這個假定是可以被推翻的！也就是這種假定信託存在着一定的不確定性。

接下來我們聊聊，一般什麼情況下這種假定信託（resulting trust) 會被推翻？

情況一：能夠證明在購置房產前，實際出資人的真正意圖（actual intention）是任何與假定意圖相悖的意圖 （Muschinski v Dodds (1985）160 CLR 583）。

在李和王的例子中，王先生的假定意圖是王並不打算放棄其在該財產中的實際權益。但如果有任何證據能證明王先生沒有這個假定意圖，假定信託將被推翻。 例如，證據表明王先生的實際出資意圖是借貸，或贈與。但如果出資人能夠證明自己的出資意圖並非贈與或借貸，假設信託在此不會被推翻。所以關鍵點是能否證明出資意圖。

在2018年昆州的某案件中，一個中國的公司派遣其下屬僱員到澳洲來進行一個項目的落實。在該僱員名下, 公司出資為該僱員購買了澳洲的一處房產以及汽車等資產。該僱員稱其名下的房產為公司贈與。

但由於該董事會在出資前就該置業事項的董事會決議報告明確表明該公司意圖是擁有該財產的所有實際權益，所以在此案件中昆州法院的判決保護了該公司的實際權益並判決房產的產權轉回給該公司。但是該中國出資公司要補上其所要繳納的海外申請費（FIRB）以及海外印花稅。

在此類案件中，法院一般會考慮一下幾個因素：

第一，是否有任何書面的證據證明確實存在委託持有關係，意圖是否是明確的。

第二，出資的情況，比如誰付的定金，誰付的尾款以及誰負責貸款等等。

情況二：父母出資置業，但置於子女名下 （Charles Marshall Pty Ltd v Grimsley (1956) 95 CLR 353, 364）

在Charles Marshall案中，過世的父親在生前將自己公司的一部分股權按照法律流程轉給自己和前妻的女兒們， 並如期分相對應的股息給她們。在該父親過世後，他的現任妻子及孩子聲稱該父親『給』前妻女兒們股份是一種假定信託關係。但基於父女的特殊家庭關係，並且現任妻子及孩子沒有充分證據證明該父親的真正意圖， 法院在此案不承認假定信託成立，保護了前妻女兒們的合法權益。

情況三：丈夫出資，房產置於妻子名下（Trustees of the Property of Cummins (a bankrupt) v Cummins (2006) 227 CLR 278, 298 [55])

從第二和第三個情況來看，如果丈夫將財產轉移給他的妻子，或父親將財產轉移給他的孩子，在沒有其他證據的情況下，法院將假定這種轉移是通過贈與的方式進行的。

當然，以上的情況都不是絕對的。具體的案件中還要通過證人證言及其他證據具體分析雙方的真實意圖及關係，其過程有着一定的複雜性。此外，出資人需要真正發起訴訟，並需要長時間的庭審。勝訴後才能使自己的財產權益得到保障。這種保障並非自動或者有百分之百的。

如果遇到出資所購買房產已經被出售給第三人情況則很難追回財產，如上述例子中如果王先生已經將房產出售給其他人並且所得收益被他在賭場揮霍一空，那李先生即使能夠起訴王先生並贏得官司，但是卻可能面臨王先生沒有任何可執行資產賠償的尷尬境地。所以，總的來看以他人代持的方式購房的法律風險是極大的。

以上內容是我們對現有法律的歸納總結，不屬於我們的法律意見。由於每個案情的實際情況不同，我們會根據您的實際情況給您提供專業的法律意見。

人物簡介

欒宇律師是天誠律師事務所（Tenet Legal）的主任律師。欒律師本科畢業於山東大學法學院獲得法學學士學位，後於邦德大學法學院進修法律，獲得Juris Doctor學位並成為澳大利亞最高法院以及昆士蘭高院執業律師。

欒宇律師曾先後於澳洲墨爾本及布里斯班知名律師事務所工作，積累了豐富的實踐經驗，尤其擅長房產法，商業法律等領域的法律諮詢及複雜案件的處理。

「天道酬勤，人道酬誠」 作為天誠律師事務所名稱的由來以及信條，一直以來激勵着其為客戶爭取最大權益並服務好每一位將信任託付給自己的委託人。